Od 1 stycznia 2023 roku osoby fizyczne wynajmujace mieszkania prywatnie (poza dzialalnoscia gospodarcza) maja tylko jedna mozliwosc opodatkowania: ryczalt ewidencjonowany od przychodow z najmu. Nie ma juz mozliwosci wyboru opodatkowania na zasadach ogolnych (skali podatkowej).
Stawki ryczaltu od najmu w 2026 roku
- 8,5% — od przychodow z najmu do 100 000 zl rocznie
- 12,5% — od nadwyzki przychodu ponad 100 000 zl rocznie
Wazne: ryczalt liczony jest od przychodu, nie dochodu. Oznacza to, ze nie mozna odliczyc kosztow (np. remontow, amortyzacji, odsetek od kredytu). To zarowno zaleta (prostota) jak i wada (brak optymalizacji).
Co stanowi przychod z najmu?
Przychodem jest kwota czynszu okreslona w umowie najmu. Najwazniejsza zasada:
- Czynsz do wlasciciela = przychod opodatkowany ryczaltem
- Oplaty za media (prad, woda, gaz, ogrzewanie) przenoszone na najemce nie sa przychodem wlasciciela, o ile sa faktycznie oplacane na rzecz dostawcow i dokladnie dokumentowane
- Jesli wlasciciel pobiera jedna, laczna oplate obejmujaca czynsz i media — calosc moze byc traktowana jako przychod
Kiedy i jak zglosic najem do urzedu skarbowego?
Przychod z najmu na ryczalcie nalezy zglosic przez zlozenie zeznania PIT-28 do 30 kwietnia roku nastepujacego po roku podatkowym. Zaliczki na podatek nalezy placic do 20. dnia miesiaca nastepujacego po miesiacu uzyskania przychodu (lub kwartalnie, po wyborze tej opcji).
Przyklad obliczenia podatku od najmu
Wynajmujesz mieszkanie za 2 500 zl miesiecznie:
- Roczny przychod: 2 500 × 12 = 30 000 zl
- Ryczalt 8,5%: 30 000 × 8,5% = 2 550 zl rocznie
- Miesiecznie: ok. 212,50 zl
Gdybys wynajmowal dwa mieszkania i laczny przychod wyniosl 120 000 zl rocznie:
- Pierwsze 100 000 zl × 8,5% = 8 500 zl
- Nastepne 20 000 zl × 12,5% = 2 500 zl
- Lacznie: 11 000 zl PIT-28
Najem w ramach dzialalnosci gospodarczej
Jesli najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej dzialalnosci gospodarczej, mozna wybrac miedzy skala, liniowyml a ryczaltem 8,5%/12,5%. Warto skonsultowac sie z ksiegowym — przy wiekszej liczbie nieruchomosci i wysokich kosztach remontow opcja z kosztami moze byc korzystniejsza.
Oblicz podatek od swojego najmu: Kalkulator podatku od najmu 2026 →