Kalkulator zwrotu z wynajmu mieszkania 2026

Rentowność najmu (rental yield) to procentowy stosunek rocznego dochodu z wynajmu do wartości nieruchomości. Rentowność brutto nie uwzględnia kosztów utrzymania ani kredytu — liczy się wyłącznie czynsz. Rentowność netto odejmuje wszystkie koszty i daje rzeczywisty obraz opłacalności inwestycji.

W Polsce rentowność brutto wynajmu mieszkań wynosi zazwyczaj 4–7% rocznie. Rentowność netto po odjęciu kosztów (podatek od najmu, czynsz do spółdzielni, naprawy, ubezpieczenie) to zwykle 3–5%. Wyniki powyżej 6% netto uważa się za bardzo dobre. W mniejszych miastach możliwe są wyższe yield ze względu na niższe ceny zakupu.

Rentowność brutto = (roczny czynsz / cena zakupu) × 100%. Pomija wszelkie koszty. Rentowność netto odejmuje od przychodu koszty roczne (podatek, administracja, remonty) oraz — przy kredycie — raty kredytowe. Rentowność netto dokładniej oddaje rzeczywisty zysk inwestora.

Zwrot z inwestycji w latach = cena zakupu ÷ roczny dochód netto. Np. mieszkanie za 500 000 PLN generujące 30 000 PLN dochodu netto rocznie zwraca się po ok. 16,7 roku. Im wyższa rentowność netto, tym krótszy okres zwrotu.

Wynajem z kredytem może być opłacalny, gdy miesięczny czynsz wyraźnie przekracza ratę + koszty. Przy obecnych stopach procentowych (ok. 6–7% w Polsce, 2026) raty są wysokie i zwrot z wynajmu bywa niski lub ujemny na początku. Z czasem, gdy raty spadną lub czynsz wzrośnie, inwestycja staje się bardziej rentowna.

Roczne koszty utrzymania mieszkania to: podatek od najmu (8,5% lub 12%), czynsz do spółdzielni / administracyjny, ubezpieczenie nieruchomości, naprawy i remonty (szacunkowo 1–2% wartości rocznie), prowizja agencji (jeśli dotyczy), przestoje (puste miesiące). Kalkulator pozwala wpisać łączną kwotę kosztów rocznych.

W ramach ryczałtu ewidencjonowanego: 8,5% dla przychodów do 100 000 PLN rocznie i 12,5% nadwyżki. Alternatywnie zasady ogólne (skala podatkowa 12/32%). Ryczałt jest popularniejszy — prostszy i zwykle korzystniejszy. Podatek pomniejsza zysk z wynajmu, dlatego warto wliczyć go do kosztów rocznych.

Po wybraniu opcji "tak" kalkulator odejmuje od dochodu brutto zarówno koszty roczne (utrzymanie, podatki), jak i sumę rocznych rat kredytowych (rata × 12). Przy ujemnym dochodzie netto wynik rentowności będzie ujemny — oznacza to, że wynajem nie pokrywa wszystkich zobowiązań.

Decyzja zależy od lokalizacji, cen zakupu i czynszu rynkowego. W dużych miastach (Warszawa, Kraków) wysokie ceny obniżają yield poniżej 4% brutto. W miastach średniej wielkości możliwe są wyższe rentowności. Kluczowe pytanie: czy dochód netto przekracza rentowność alternatywną (np. lokata 4–5%).

Nie — kalkulator koncentruje się wyłącznie na dochodzie z najmu (income return). Całkowity zwrot z inwestycji w nieruchomość (total return) obejmuje też aprecjację kapitału (capital gain). Historycznie w Polsce nieruchomości drożały o 5–8% rocznie, co znacząco poprawia całkowity zwrot, ale jest trudniejsze do przewidzenia.