Калькулятор мінімальної орендної плати

Мінімальна орендна плата брутто = (іпотека + адм. збір) / (1 – ставка податку). Ділячи на (1 – податок), плата після податку точно покриватиме витрати. Кожна зайва злота понад цю суму — ваш чистий прибуток.

Доходи від приватної оренди в Польщі можна оподатковувати паушальним збором (8,5% до 100 000 PLN доходу на рік, 12,5% вище) або за загальними правилами (шкала 12%/32% від доходу). Паушальна ставка 8,5% найчастіше обирається як проста і вигідна.

Дохідність оренди брутто = (річна орендна плата / вартість нерухомості) × 100%. У Польщі типові значення — 4–7%. Дохідність 5% вважається мінімальною для рентабельності. Порівняйте чисту дохідність (після витрат і податків) з альтернативними інвестиціями, наприклад, облігаціями (4–6% брутто у 2026 р.).

Буфер на простій — це надбавка до орендної плати на періоди, коли квартира порожня. Зазвичай приймають 2 місяці простою на рік (близько 17%). Калькулятор показує орендну плату з буфером як відправну точку для переговорів зі потенційними орендарями.

Калькулятор враховує лише іпотеку та адм. збір. На практиці додайте: страхування квартири (приблизно 500–1 000 PLN/рік), податок на нерухомість (кілька сотень PLN/рік), витрати на ремонт і обслуговування (приблизно 0,5–1% вартості на рік), плата за управління (через агенцію — 5–10% оренди).

Короткострокова оренда може принести вищі доходи (у 2–3 рази вища добова ставка), але пов'язана з вищими операційними витратами, більшим ризиком простою поза сезоном і іншими правилами оподаткування. У багатьох містах також діють обмеження на короткострокову оренду.

У Польщі виселення орендаря, який не платить, може тривати роками через закони про захист орендарів. Це можна скоротити, уклавши договір випадкового найму (вимагає нотаріального акту, але спрощує виселення). Розгляньте страхування від ризику орендаря.

Залежить від: (1) співвідношення ціни продажу та можливої орендної плати (вища дохідність — краще здавати); (2) перспектив зростання цін; (3) ваших потреб у ліквідності; (4) навантаження на управління. У Польщі при дохідності 4–6% і позитивних цінових тенденціях довгострокове утримання і оренда можуть бути розумною стратегією.

Оренда — це реальний актив (хедж від інфляції) з низькою кореляцією з акціями, що забезпечує регулярний грошовий потік. Недоліки: низька ліквідність, витрати часу, регуляторний ризик. Оптимально оренда повинна бути частиною диверсифікованого портфеля, а не єдиною інвестицією.

При чистому прибутку близько 500–2 000 PLN на квартиру на місяць (після іпотеки, витрат і податків) і витратах сім'ї близько 8 000 PLN потрібно 4–16 квартир в іпотеці або 2–6 без кредиту. Це довгострокова стратегія (15–25 років), що вимагає систематичного реінвестування доходів.