Купівля квартири в Польщі — важливий крок, який вимагає розуміння не лише ціни самого об'єкта, але й усіх супутніх витрат. Загальна сума зборів може становити 5–8% від вартості нерухомості — і їх потрібно враховувати при плануванні бюджету.
Первинний vs вторинний ринок — різні правила оподаткування
Ключова відмінність залежить від того, де ви купуєте квартиру:
- Первинний ринок (rynek pierwotny) — купівля від забудовника, нова квартира. Застосовується ПДВ (VAT): 8% для квартир площею до 150 м², 23% — для більших. ПДВ зазвичай вже включений у ціну від забудовника. Податок PCC (на цивільно-правові дії) не стягується.
- Вторинний ринок (rynek wtórny) — купівля від фізичної особи або попереднього власника. ПДВ не застосовується, але стягується PCC (податок на цивільно-правові дії) у розмірі 2% від ринкової вартості нерухомості.
PCC — Податок на Цивільно-Правові Дії
PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych) — це 2% від ринкової вартості квартири, яку покупець сплачує при купівлі на вторинному ринку. Нотаріус утримує і перераховує цей податок до податкової служби безпосередньо під час підписання нотаріального акту.
Важливий виняток: з 2024 року особи, які купують першу в житті квартиру і вона є їхньою єдиною нерухомістю, звільнені від сплати PCC. Цей пільговий режим поширюється як на польських громадян, так і на іноземців з правом на проживання. Перевірте відповідність умовам у нотаріуса перед укладенням угоди.
Нотаріальні Витрати
Укладення договору купівлі-продажу нерухомості в Польщі обов'язково відбувається у формі нотаріального акту (akt notarialny). Нотаріальний тариф регламентований законом і залежить від вартості об'єкта (розрахунок — «такса нотаріальна»):
- До 60 000 зл: 1 010 зл
- 60 001–1 000 000 зл: 1 010 зл + 0,4% від суми понад 60 000 зл
- Понад 1 000 000 зл: 4 770 зл + 0,2% від суми понад 1 000 000 зл (максимум 10 000 зл)
До нотаріального тарифу додається ПДВ 23%. Наприклад, для квартири вартістю 500 000 зл тариф становить: 1 010 + (440 000 × 0,4%) = 1 010 + 1 760 = 2 770 зл + ПДВ 23% ≈ 3 407 зл.
Нотаріус також стягує окремі збори: за виготовлення виписок акту, за внесення до земельного реєстру тощо.
Збори за Земельний Реєстр (Ksiega Wieczysta)
Після підписання акту нотаріус подає заяву про внесення нового власника до Книги записів прав власності (Ksiega Wieczysta) — польського кадастру нерухомості. Судові збори:
- Внесення права власності: 200 зл
- Внесення іпотеки (якщо купуєте у кредит): 200 зл
Комісія Ріелтора
Якщо угода проходить через агентство нерухомості, стягується комісія — як правило, 2–3% від вартості квартири + ПДВ 23%. Практика різна: іноді комісію платить лише покупець, іноді — продавець, іноді обидві сторони. Уточніть умови у договорі з агентством ще до початку пошуку.
Витрати при Іпотечному Кредиті
Якщо ви купуєте з фінансуванням банку, додайте:
- Комісія банку за надання кредиту: 0–2% суми кредиту (у деяких банків відсутня при страхуванні).
- Оцінка нерухомості (wycena): 500–1 000 зл.
- Страхування нерухомості: обов'язкове при іпотеці — ~200–600 зл/рік.
- Страхування низького внеску: якщо позичаєте більше 80% вартості, банк може вимагати додаткову страховку.
Приклад Розрахунку для Квартири 500 000 зл (вторинний ринок)
- PCC 2%: 10 000 зл
- Нотаріус (тариф + ПДВ): ~3 407 зл
- Збір за земельний реєстр: 200 зл
- Комісія агентства 2% + ПДВ: ~12 300 зл
- Оцінка + страхування (кредит): ~1 000–1 500 зл
- Загалом додаткових витрат: ~27 000–28 000 зл (≈5,4%)
При купівлі першої квартири та звільненні від PCC загальні витрати знизяться до ~17 000–18 000 зл (≈3,4%).
Скористайтеся нашим калькулятором витрат при купівлі квартири, щоб отримати точний розрахунок для вашого випадку, або калькулятором PCC для швидкого підрахунку податку.