Amortyzacja nieruchomosci na wynajem przez lata byla jednym z najskuteczniejszych narzedzi obnizania podatku dla wynajmujacych. Pozwalala odpisac od przychodu czesc wartosci mieszkania jako koszt, mimo ze realnie nie ponoszono zadnego wydatku. Polski Lad zmienil te zasady drastycznie, a w 2026 roku obowiazuja nowe, znacznie bardziej restrykcyjne regulacje. Sprawdz, co realnie mozesz dzis odliczyc.
Co to jest amortyzacja nieruchomosci?
Amortyzacja to ksiegowy sposob rozlozenia wartosci srodka trwalego (np. mieszkania) w czasie. Zamiast jednorazowo odliczyc cala wartosc nieruchomosci, wlasciciel co roku zaliczal do kosztow okreslony procent jej wartosci poczatkowej. Dla lokali mieszkalnych standardowa stawka wynosila 1,5% rocznie, co przy 40-letnim okresie amortyzacji pozwalalo systematycznie obnizac dochod do opodatkowania.
Zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych od 2023 roku
Najwazniejsza zmiana wprowadzona przez Polski Lad: od 1 stycznia 2023 roku nie mozna amortyzowac budynkow i lokali mieszkalnych. Dotyczy to wszystkich wlascicieli, niezaleznie od tego, kiedy nabyli nieruchomosc. Oznacza to, ze nawet mieszkania kupione przed wejsciem przepisow w zycie utracily prawo do zaliczania odpisow amortyzacyjnych do kosztow uzyskania przychodu.
W 2026 roku ta zasada pozostaje w mocy. Amortyzacja podatkowa lokali mieszkalnych jest calkowicie wylaczona dla osob rozliczajacych najem na zasadach ogolnych w ramach dzialalnosci gospodarczej.
Ryczalt — dominujaca forma rozliczenia najmu prywatnego
Od 2023 roku najem prywatny (poza dzialalnoscia gospodarcza) mozna rozliczac wylacznie ryczaltem ewidencjonowanym. Stawki ryczaltu wynosza:
- 8,5% od przychodu do 100 000 zl rocznie
- 12,5% od nadwyzki przychodu ponad 100 000 zl rocznie
Przy ryczalcie podstawa opodatkowania jest przychod, a nie dochod. Oznacza to, ze nie odliczasz zadnych kosztow — ani amortyzacji, ani remontow, ani odsetek od kredytu. Dla wielu wynajmujacych jest to mniej korzystne niz dawny model z amortyzacja.
Przyklad: ile traci wynajmujacy na zakazie amortyzacji?
Rozwazmy mieszkanie o wartosci poczatkowej 400 000 zl, wynajmowane za 3 000 zl miesiecznie (36 000 zl rocznie).
- Dawna amortyzacja roczna: 400 000 zl x 1,5% = 6 000 zl kosztu rocznie
- Przy skali podatkowej 12% obnizenie podatku dzieki amortyzacji: 6 000 zl x 12% = 720 zl rocznie
- Przy stawce 32%: 6 000 zl x 32% = 1 920 zl rocznie
Obecnie przy ryczalcie 8,5% od 36 000 zl podatek wynosi 3 060 zl rocznie, bez mozliwosci pomniejszenia o jakiekolwiek koszty. Roznica wzgledem dawnego modelu z amortyzacja moze siegac kilkuset do kilku tysiecy zlotych rocznie.
Czy sa jakies wyjatki?
Amortyzacja nadal jest mozliwa dla lokali i budynkow niemieszkalnych (uzytkowych, biurowych, magazynowych), o ile sa wykorzystywane w dzialalnosci gospodarczej. Kluczowe jest sklasyfikowanie nieruchomosci wedlug Klasyfikacji Srodkow Trwalych — to czy lokal jest mieszkalny, czy uzytkowy, decyduje o prawie do odpisow.
FAQ — najczesciej zadawane pytania
1. Czy moge amortyzowac mieszkanie kupione w 2018 roku? Nie. Od 2023 roku zakaz dotyczy wszystkich lokali mieszkalnych, niezaleznie od daty zakupu.
2. Czy amortyzacja dotyczy garazu wynajmowanego osobno? Garaz jako lokal niemieszkalny moze podlegac amortyzacji, jesli jest odrebnym srodkiem trwalym w dzialalnosci.
3. Jaka jest stawka ryczaltu od najmu w 2026? 8,5% do 100 000 zl przychodu rocznie i 12,5% od nadwyzki.
4. Czy przy ryczalcie moge odliczyc remont? Nie. Ryczalt nie pozwala na odliczanie zadnych kosztow.
5. Czy moge wybrac skale podatkowa zamiast ryczaltu dla najmu prywatnego? Nie, od 2023 roku najem prywatny rozlicza sie wylacznie ryczaltem.
6. Czy najem w ramach dzialalnosci gospodarczej pozwala na amortyzacje? Nie dla lokali mieszkalnych — zakaz obejmuje rowniez dzialalnosc.
7. Co z amortyzacja srodkow trwalych innych niz nieruchomosc? Wyposazenie i sprzety moga byc amortyzowane lub rozliczane jako koszt, jesli rozliczasz sie w dzialalnosci.
8. Czy ryczalt placi sie od przychodu brutto czy netto? Od faktycznie otrzymanego przychodu (czynsz najmu bez oplat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemce).
9. Czy oplaty za media wliczam do przychodu? Jesli najemca placi je bezposrednio lub sa refakturowane, zwykle nie stanowia Twojego przychodu.
10. Kiedy placic ryczalt od najmu? Co miesiac lub kwartalnie, do 20. dnia miesiaca nastepujacego po okresie rozliczeniowym.
Aby wyliczyc realny podatek od najmu i oplacalnosc wynajmu w 2026 roku, skorzystaj z kalkulatora amortyzacji podatkowej mieszkania na Liczbnik.pl, ktory pokaze rozliczenie wedlug obowiazujacych przepisow.