Wynajem mieszkania uchodzi za jedną z najbardziej popularnych form inwestowania w Polsce. Ale czy faktycznie się opłaca? W 2026 roku, przy rosnących kosztach utrzymania nieruchomości i zmianach podatkowych, odpowiedź nie jest tak oczywista jak kilka lat temu. Pokażemy Ci, jak samodzielnie wyliczyć rzeczywistą rentowność inwestycji.
Gross yield kontra net yield – dwie różne liczby
Stopa zwrotu brutto (gross yield) to najprostszy wskaźnik: roczny przychód z najmu podzielony przez wartość nieruchomości, pomnożony przez 100. Przykład: mieszkanie warte 600 000 zł wynajmowane za 3 000 zł/mies. daje 36 000 zł rocznie, czyli gross yield = 6%.
Jednak stopa zwrotu netto (net yield) uwzględnia wszystkie koszty i podatki. To ona pokazuje realny zysk. Wielu inwestorów popełnia błąd, ignorując koszty eksploatacyjne i kończąc z wynikiem dużo niższym niż zakładali.
Jakie koszty uwzględnić w kalkulacji?
Przy liczeniu net yield należy odjąć od przychodu:
- Czynsz administracyjny i media (jeśli pokrywa właściciel): 400–800 zł/mies. w zależności od miasta
- Podatek od nieruchomości: kilkaset złotych rocznie
- Ubezpieczenie mieszkania: 300–600 zł rocznie
- Amortyzacja i remonty: przyjmuje się 1–2% wartości nieruchomości rocznie
- Prowizja pośrednika (przy rotacji lokatorów): jednorazowo 1–2 miesiące czynszu
- Okresy pustostanów: realnie 1–2 miesiące rocznie bez najemcy
- Podatek od dochodów z najmu
Podatek od najmu w 2026 roku
Od 2023 roku wynajem prywatny (poza działalnością) jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem 8,5% od przychodu (do 100 000 zł rocznie) lub 12,5% powyżej tego progu. Nie ma możliwości rozliczenia na zasadach ogólnych ani odliczenia kosztów uzyskania przychodu przy najmie prywatnym.
W przypadku wynajmu w ramach działalności gospodarczej można stosować podatek liniowy 19% lub skalę, z możliwością odliczania kosztów i amortyzacji (amortyzacja lokali mieszkalnych została jednak ograniczona w 2023 roku).
Przykład: Przychód 3 000 zł/mies. × 12 = 36 000 zł rocznie. Podatek ryczałt 8,5% = 3 060 zł. Zostaje 32 940 zł przed innymi kosztami.
Realny ROI – przykład dla Warszawy i mniejszego miasta
Porównajmy dwa scenariusze dla mieszkania 50 m² kupionego za gotówkę:
- Warszawa, Mokotów: cena 700 000 zł, czynsz 4 000 zł/mies. Gross yield: 6,9%. Po kosztach i podatku net yield: ok. 4,2–4,8%.
- Łódź, centrum: cena 320 000 zł, czynsz 1 800 zł/mies. Gross yield: 6,75%. Po kosztach i podatku net yield: ok. 4,5–5,1%.
Wynik jest zbliżony, ale w mniejszych miastach ryzyko pustostanów jest wyższe, a wzrost wartości nieruchomości historycznie niższy. Warszawa oferuje lepszą płynność i silniejszy popyt najemców.
Kiedy wynajem się nie opłaca?
Wynajem staje się nieopłacalny, gdy:
- Net yield spada poniżej 3% (alternatywa: lokaty bankowe lub obligacje skarbowe dają 4–5% bez ryzyka)
- Kupujesz mieszkanie na kredyt przy wysokim WIBOR – odsetki mogą pochłonąć cały przychód z najmu
- Nieruchomość wymaga drogiego remontu przed wynajmem
- Lokal jest trudny do wynajęcia ze względu na lokalizację lub stan
Jak poprawić rentowność najmu?
Istnieje kilka sprawdzonych sposobów na zwiększenie ROI:
- Najem krótkoterminowy (Airbnb): może dać 2–3× wyższy przychód, ale wiąże się z dużo większym nakładem pracy i wyższymi kosztami
- Podnajem pokoi: wyższy łączny przychód niż najem całego mieszkania jednemu najemcy
- Wybór lokalizacji blisko uczelni lub biur: stabilny popyt i niższa rotacja
- Negocjacja ceny zakupu: każde 10% niżej na starcie to wyraźnie wyższy ROI
Skorzystaj z kalkulatora rentowności najmu Liczbnik, aby wprowadzić swoje dane i sprawdzić dokładny net yield dla wybranej nieruchomości.