Najem krótkoterminowy przez platformy takie jak Airbnb, Booking czy Nocowanie stał się popularnym źródłem dochodu dla tysięcy Polaków. Jednak swobodne zarabianie na wynajmie własnego mieszkania lub domu wiąże się z obowiązkami podatkowymi, których zignorowanie może skutkować dotkliwymi konsekwencjami ze strony urzędu skarbowego.
Najem prywatny czy działalność gospodarcza?
To kluczowe pytanie, od którego zależy wybór formy opodatkowania. Fiskus coraz częściej kwestionuje zakwalifikowanie wynajmu wielu nieruchomości jako najmu prywatnego.
- Najem prywatny: dotyczy osób, które wynajmują 1–2 lokale, bez zorganizowanej działalności, bez dodatkowych usług (sprzątanie, obsługa check-in). Może być opodatkowany ryczałtem 8,5%/12,5% lub skalą podatkową.
- Działalność gospodarcza: gdy najem jest prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy — szczególnie przy wynajmie kilku nieruchomości lub oferowaniu dodatkowych usług. Wymaga rejestracji JDG i wyboru formy opodatkowania (skala, liniowy 19%, ryczałt).
Granica bywa płynna — organy podatkowe oceniają każdy przypadek indywidualnie.
Ryczałt 8,5% od przychodów z najmu
Najpopularniejsza forma dla najmu prywatnego to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki w 2026 roku:
- 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
Ryczałt płaci się od przychodu (wpłaty gości) — bez odliczania kosztów. Plusem jest prostota: nie trzeba prowadzić ewidencji kosztów.
Przykład: przychód z Airbnb 60 000 zł rocznie → podatek = 60 000 × 8,5% = 5 100 zł.
Skala podatkowa (12%/32%) — kiedy się opłaca?
Przy skali podatkowej można odliczyć koszty uzyskania przychodu: amortyzację nieruchomości, opłaty administracyjne, remonty, media, prowizje platformy (Airbnb pobiera ok. 3% od gospodarza). Jeśli koszty są wysokie względem przychodu, skala może być korzystniejsza niż ryczałt.
Uwaga: od 2023 roku zniesiono amortyzację budynków mieszkalnych dla najmu prywatnego — to istotne ograniczenie przy rozliczeniu na zasadach ogólnych.
VAT a najem krótkoterminowy
Najem krótkoterminowy (doby hotelowe) to usługa hotelarska, opodatkowana VAT 8% — w przeciwieństwie do najmu długoterminowego (zwolnionego z VAT). Jeśli obrót przekroczy 200 000 zł rocznie, rejestracja do VAT jest obowiązkowa.
Przy obrocie poniżej progu można korzystać ze zwolnienia podmiotowego — ale tylko jeśli najem nie jest zakwalifikowany jako usługa hotelarska przez organ podatkowy.
Składka zdrowotna przy najmie krótkoterminowym
Przy najmie prywatnym (poza działalnością) brak obowiązku płacenia składek ZUS i zdrowotnej. Przy działalności gospodarczej — składki ZUS pełne jak przy każdej JDG.
Terminy i obowiązki
- Wybór ryczałtu dla nowych przychodów: do 20. dnia miesiąca następnego po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu.
- Zaliczki na podatek ryczałtowy: do 20. dnia miesiąca po upływie kwartału (lub co miesiąc — do wyboru).
- Zeznanie roczne PIT-28 (ryczałt): do 30 kwietnia roku następnego.
Kalkulator podatku od najmu — Liczbnik
Nasz kalkulator podatku od najmu prywatnego oblicza należny ryczałt i porównuje go z podatkiem na skali podatkowej — wystarczy podać roczny przychód i szacowane koszty.
Oblicz podatek od najmu: Kalkulator podatku od najmu 2026 →