Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku w celu spłaty dotychczasowego zobowiązania na lepszych warunkach. Najczęstszym powodem jest niższa marża lub korzystniejsze oprocentowanie, ale refinansowanie bywa też sposobem na zmianę raty, okresu spłaty czy waluty. Decyzja wymaga jednak policzenia kosztów całej operacji.
Kiedy warto rozważyć refinansowanie
- Niższa marża na rynku niż w Twojej obecnej umowie.
- Poprawa zdolności kredytowej od czasu zaciągnięcia kredytu.
- Spadek wskaźnika LTV — po spłacie części kapitału lub wzroście wartości nieruchomości bank może zaoferować lepsze warunki.
- Chęć zmiany oprocentowania ze zmiennego na stałe lub odwrotnie.
- Potrzeba zmiany raty przez wydłużenie lub skrócenie okresu.
Koszty refinansowania
Refinansowanie nie jest darmowe. Trzeba uwzględnić:
- prowizję nowego banku za udzielenie kredytu,
- koszty wyceny nieruchomości,
- opłaty notarialne i sądowe za zmianę wpisu hipoteki,
- podatek od ustanowienia nowej hipoteki,
- ewentualne ubezpieczenia wymagane przez nowy bank.
Refinansowanie opłaca się tylko wtedy, gdy oszczędność na odsetkach przewyższy sumę tych kosztów w rozsądnym czasie.
Przykład: czy oszczędność pokrywa koszty
Masz kredyt 300 000 zł z marżą 2,5%. Nowy bank oferuje marżę 1,8%, czyli o 0,7 punktu procentowego mniej:
- Obniżka oprocentowania o 0,7% od 300 000 zł to w przybliżeniu 2 100 zł mniej odsetek w pierwszym roku (z czasem mniej, bo kapitał maleje).
- Koszty refinansowania (prowizja, wycena, opłaty) szacujesz na 4 000 zł.
- Operacja zwróci się po około dwóch latach, a potem zaczniesz realnie oszczędzać.
Jeśli planujesz spłacać kredyt znacznie dłużej niż okres zwrotu kosztów, refinansowanie ma sens.
O czym pamiętać
Sprawdź, czy w obecnej umowie nie obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę i czy nie tracisz korzyści powiązanych z dotychczasowym bankiem (np. niższej marży za korzystanie z konta). Cały proces refinansowania trwa zwykle kilka tygodni i wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej, podobnie jak przy pierwszym kredycie.
Podsumowanie
Refinansowanie kredytu hipotecznego potrafi przynieść realne oszczędności, gdy różnica w oprocentowaniu jest odpowiednio duża, a koszty operacji zwracają się w rozsądnym czasie. Zawsze licz całkowity koszt, nie tylko nową ratę. Przedstawione liczby są przykładowe i nie stanowią porady finansowej.
Porównaj w kalkulatorze kredytowym obecną i nową ratę, aby ocenić, czy refinansowanie się opłaca.