Jednym z pierwszych pytań, jakie zadaje sobie osoba myśląca o kredycie hipotecznym, jest: ile pieniędzy bank jest w stanie mi pożyczyć? Odpowiedź zależy od Twojej zdolności kredytowej — wskaźnika, który każdy bank oblicza samodzielnie według własnych modeli, ale według podobnych zasad.
Czym jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to ocena banku, czy będziesz w stanie regularnie spłacać raty bez zagrożenia dla swojego budżetu. Bank sprawdza, czy po odjęciu raty kredytowej i innych stałych zobowiązań zostaje Ci wystarczająca kwota na życie. Im wyższe dochody i im mniej zobowiązań, tym wyższa zdolność.
Wskaźnik DTI — serce oceny zdolności
DTI (Debt-to-Income) to stosunek sumy miesięcznych rat kredytowych do miesięcznych dochodów netto. Polska Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom, aby łączne raty nie przekraczały:
- 40% dochodów netto dla osób zarabiających poniżej przeciętnego wynagrodzenia.
- 50% dochodów netto dla osób o wyższych dochodach.
Przykład: dochód netto 7 000 zł. Maksymalna łączna rata wszystkich kredytów: ok. 2 800–3 500 zł. Jeśli masz już ratę 500 zł za samochód, na kredyt hipoteczny pozostaje ok. 2 300–3 000 zł miesięcznie.
Stres-test — bufor bezpieczeństwa banku
Rekomendacja KNF nakłada na banki obowiązek stosowania buforu odsetkowego: bank liczy zdolność kredytową nie przy aktualnym oprocentowaniu, ale przy oprocentowaniu wyższym o 5 punktów procentowych. Jeśli dziś oprocentowanie wynosi 7%, bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę przy 12%. Ta zasada chroni kredytobiorców przed niewypłacalnością w przypadku wzrostu stóp.
Co wpływa na zdolność kredytową?
- Rodzaj umowy o pracę: umowa na czas nieokreślony (UoP) jest traktowana najlepiej. Umowy terminowe, zlecenia i B2B mogą obniżać zdolność lub wymagać dłuższej historii zatrudnienia (zazwyczaj 12–24 miesiące).
- Historia w BIK: Biuro Informacji Kredytowej przechowuje historię Twoich zobowiązań. Opóźnienia w spłacie, windykacje lub zbyt wiele zapytań kredytowych w krótkim czasie obniżają scoring BIK i zdolność.
- Inne zobowiązania: karty kredytowe (nawet nieużywane), limity w koncie, kredyty ratalne — wszystkie wliczają się do DTI, nawet jeśli ich aktualnie nie spłacasz.
- Liczba osób w gospodarstwie domowym: bank uwzględnia koszty utrzymania każdego domownika, obniżając szacowane wolne środki.
- Wiek i okres kredytowania: banki najchętniej udzielają kredytów spłacanych przed 70.–75. rokiem życia, co ogranicza maksymalny okres dla starszych kredytobiorców.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
- Spłać istniejące kredyty i zamknij nieużywane karty kredytowe — to bezpośrednio obniży DTI.
- Wydłuż okres kredytowania — z 20 do 25 lat rata spada, a zdolność rośnie (kosztem wyższych odsetek).
- Zgromadź wyższy wkład własny — mniejsza kwota kredytu = niższa rata = lepsza zdolność.
- Weź współkredytobiorcę — dochody partnera lub rodziców powiększają bazę dochodową, co zwiększa zdolność.
- Zadbaj o BIK — regularnie spłacaj bieżące zobowiązania na czas, nie składaj wielu wniosków kredytowych w krótkim czasie.
Przykład: ile kredytu dostanę przy dochodzie 7 000 zł netto?
- Maksymalna rata (40% DTI): ok. 2 800 zł
- Stres-test: bank liczy ratę przy oprocentowaniu 12% → przy racie 2 800 zł i stopie 12% kredyt maksymalny to ok. 240 000 zł na 25 lat.
- Przy aktualnym oprocentowaniu 7% i racie 2 800 zł: kredyt ok. 395 000–400 000 zł na 25 lat.
Policz online: Kalkulator zdolności kredytowej →