Kalkulator Koszty sprzedaży nieruchomości

Sprzedający ponosi przede wszystkim: prowizję agenta nieruchomości (zwykle 2–3% + VAT 23%), taksy notarialne (od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności od wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wykreślenie hipoteki (100 zł), a także ewentualny podatek dochodowy PIT (19% od dochodu ze sprzedaży), jeśli nieruchomość jest sprzedawana przed upływem 5 lat od końca roku jej nabycia.

Podatku PIT 19% od dochodu ze sprzedaży nie płacę, gdy: (1) minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta — np. kupiona w 2018 r., sprzedaż od 1 stycznia 2024 r. jest już zwolniona; (2) środki ze sprzedaży przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe (zakup nowej nieruchomości, spłata kredytu, remont); (3) nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub spadku — termin 5 lat liczony jest od daty nabycia przez spadkodawcę.

Zgodnie z prawem koszt taksy notarialnej jest kwestia umowna i może być podzielony między strony. W praktyce zazwyczaj koszty notarialne ponosi kupujący, choć strony mogą ustalić inny podział. Sprzedający zwykle opłaca tylko koszty dokumentów niezbędnych do transakcji (np. świadectwo energetyczne, aktualny odpis KW).

Standardowa prowizja agenta nieruchomości w Polsce wynosi od 1,5% do 3% wartości transakcji, do czego dolicza się VAT 23%. Przy ekskluzywnych umowach z jednym pośrednikiem stawki mogą być negocjowane. Można również sprzedać nieruchomość bez agenta, samodzielnie wystawiając ogłoszenie na portalach, co eliminuje ten koszt.

Podatek wynosi 19% od dochodu, rozumianego jako: cena sprzedaży minus koszty uzyskania przychodu (cena nabycia, taksy notarialne, prowizje, koszty remontu jeśli udokumentowane). Przykład: sprzedaż za 600 000 zł, nabycie za 450 000 zł, koszty nabycia 15 000 zł — dochód = 135 000 zł, podatek = 135 000 × 19% = 25 650 zł.

Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) pozwala uniknąć podatku od sprzedaży, jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe. Zalicza się do nich m.in.: zakup nowego mieszkania lub domu, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą, a także remont lub rozbudowę własnej nieruchomości.

Tak, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość — nie od momentu, gdy Ty odziedziczyłeś. Przykład: ojciec kupił mieszkanie w 2019 r., zmarło 2022 r. Ty sprzedajesz w 2023 r. — do upływu 5 lat od 2019 r. (czyli do 1 stycznia 2025 r.) zasadniczo należy płacić podatek, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Do aktu notarialnego potrzebujesz: aktu własności (umowy sprzedaży lub aktu nadania), numeru KW, świadectwa charakterystyki energetycznej (obowiązkowe od 28.04.2023), zaświadczenia o niezaleganiu z opłatą czynszu, zaświadczenia o braku zameldowania (lub zgody zameldowanych osób), a także — jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką — aktualnego zaświadczenia banku z podaniem salda zadłużenia i zgody na wykreślenie hipoteki.

Zasady opodatkowania sprzedaży działki są identyczne jak dla mieszkania: 19% PIT od dochodu, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Taksa notarialna jest liczona według tej samej tabeli stawek (zależy od wartości transakcji). Prowizja agenta również jest negocjowana indywidualnie. Działki budowlane często sprzedawane są bez pośredników.

Kalkulator uwzględnia główne koszty transakcyjne: prowizję agenta z VAT, taksy notarialne z VAT, opłata za wykreślenie hipoteki oraz podatek PIT od dochodu. Nie uwzględnia natomiast: kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży (homestaging, drobne remonty), opłaty za świadectwo energetyczne (200–500 zł), kosztów przedwstępnej umowy u notariusza czy ewentualnych kar umownych. Wyniki mają charakter orientacyjny.