Kalkulator Koszty sprzedazy nieruchomosci

Sprzedajacy ponosi przede wszystkim: prowizje agenta nieruchomosci (zwykle 2–3% + VAT 23%), taksy notarialna (od kilkuset do kilku tysiecy zlotych w zaleznosci od wartosci nieruchomosci), oplaty sadowe za wykreslenie hipoteki (100 zl), a takze ewentualny podatek dochodowy PIT (19% od dochodu ze sprzedazy), jesli nieruchomosc jest sprzedawana przed uplywem 5 lat od konca roku jej nabycia.

Podatku PIT 19% od dochodu ze sprzedazy nie place, gdy: (1) minelo 5 lat od konca roku kalendarzowego, w ktorym nieruchomosc zostala nabyta — np. kupiona w 2018 r., sprzedaz od 1 stycznia 2024 r. jest juz zwolniona; (2) srodki ze sprzedazy przeznaczysz w ciagu 3 lat na wlasne cele mieszkaniowe (zakup nowej nieruchomosci, splata kredytu, remont); (3) nieruchomosc zostala nabyta w drodze darowizny lub spadku — termin 5 lat liczony jest od daty nabycia przez spadkodawce.

Zgodnie z prawem koszt taksy notarialnej jest kwestia umowna i moze byc podzielony miedzy strony. W praktyce zazwyczaj koszty notarialne ponosi kupujacy, choc strony moga ustalic inny podzial. Sprzedajacy zwykle oplaca tylko koszty dokumentow niezbednych do transakcji (np. swiadectwo energetyczne, aktualny odpis KW).

Standardowa prowizja agenta nieruchomosci w Polsce wynosi od 1,5% do 3% wartosci transakcji, do czego dolicza sie VAT 23%. Przy ekskluzywnych umowach z jednym posrednikiem stawki moga byc negocjowane. Mozna rowniez sprzedac nieruchomosc bez agenta, samodzielnie wystawiajac ogloszenie na portalach, co eliminuje ten koszt.

Podatek wynosi 19% od dochodu, rozumianego jako: cena sprzedazy minus koszty uzyskania przychodu (cena nabycia, taksy notarialne, prowizje, koszty remontu jesli udokumentowane). Przyklad: sprzedaz za 600 000 zl, nabycie za 450 000 zl, koszty nabycia 15 000 zl — dochod = 135 000 zl, podatek = 135 000 × 19% = 25 650 zl.

Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) pozwala uniknac podatku od sprzedazy, jezeli w ciagu 3 lat od konca roku podatkowego, w ktorym nastapila sprzedaz, przeznaczysz srodki na wlasne cele mieszkaniowe. Zalicza sie do nich m.in.: zakup nowego mieszkania lub domu, budowe domu, splate kredytu hipotecznego zaciagnietego przed sprzedaza, a takze remont lub rozbudowe wlasnej nieruchomosci.

Tak, jesli sprzedaz nastepuje przed uplywem 5 lat od konca roku, w ktorym spadkodawca nabyl nieruchomosc — nie od momentu, gdy Ty odziedziczyles. Przyklad: ojciec kupil mieszkanie w 2019 r., zmarlo 2022 r. Ty sprzedajesz w 2023 r. — do uplywu 5 lat od 2019 r. (czyli do 1 stycznia 2025 r.) zasadniczo nalezy placic podatek, chyba ze skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Do aktu notarialnego potrzebujesz: aktu wlasnosci (umowy sprzedazy lub aktu nadania), numeru KW, swiadectwa charakterystyki energetycznej (obowiazkowe od 28.04.2023), zaswiadczenia o niezaleganiu z oplata czynszu, zaswiadczenia o braku zameldowania (lub zgody zameldowanych osob), a takze — jesli nieruchomosc jest obciazona hipoteka — aktualnego zaswiadczenia banku z podaniem salda zadluzenia i zgody na wykreslenie hipoteki.

Zasady opodatkowania sprzedazy dzialki sa identyczne jak dla mieszkania: 19% PIT od dochodu, jesli sprzedaz nastapila przed uplywem 5 lat od konca roku nabycia. Taksa notarialna jest liczona wedlug tej samej tabeli stawek (zalezy od wartosci transakcji). Prowizja agenta rowniez jest negocjowana indywidualnie. Dzialki budowlane czesto sprzedawane sa bez posrednikow.

Kalkulator uwzglednia glowne koszty transakcyjne: prowizje agenta z VAT, taksy notarialna z VAT, oplata za wykreslenie hipoteki oraz podatek PIT od dochodu. Nie uwzglednia natomiast: kosztow przygotowania nieruchomosci do sprzedazy (homestaging, drobne remonty), oplaty za swiadectwo energetyczne (200–500 zl), kosztow przedwstepnej umowy u notariusza czy ewentualnych kar umownych. Wyniki maja charakter orientacyjny.