Стаття має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Перед укладенням договору оказіонального найму рекомендуємо консультацію з юристом чи нотаріусом, особливо щодо заяви про підкорення виконанню.
Оказіональний найм (najem okazjonalny) — це особлива форма договору найму житлового приміщення, яка дає власнику значно сильніший захист, ніж стандартний договір найму — насамперед полегшує швидше виселення недобросовісного орендаря. Натомість вона вимагає дотримання додаткових формальностей, недотримання яких призводить до того, що договір втрачає статус оказіонального найму і стає звичайним наймом.
Чим відрізняється оказіональний найм від звичайного
Ключова відмінність стосується процедури звільнення приміщення в разі спору. При звичайному договорі найму, якщо орендар відмовляється покинути квартиру, власник має пройти через тривалий судовий процес про виселення, а потім виконавче провадження — це може тривати навіть кільканадцять місяців, а додатково громада має вказати соціальне житло для виселеного у визначених випадках.
При оказіональному наймі, завдяки заздалегідь поданій нотаріальній заяві орендаря про підкорення виконанню, власник може значно швидше отримати виконавче застереження без потреби вести повне судове провадження про виселення.
Обов'язкові елементи договору оказіонального найму
Щоб договір оказіонального найму був дійсним, він має містити кілька обов'язкових елементів:
- Договір найму на визначений строк — максимум на період до 10 років, укладений у письмовій формі під загрозою недійсності.
- Заява орендаря у формі нотаріального акта, в якій орендар підкоряється виконанню та зобов'язується звільнити приміщення у строк, вказаний наймодавцем, після можливого закінчення чи розірвання договору.
- Вказівка іншого приміщення, у якому орендар зможе проживати у разі виконання обов'язку звільнення найнятого приміщення.
- Заява власника вказаного приміщення (або орендаря цього приміщення, якщо воно здається в найм) про згоду на проживання орендаря та осіб, що проживають разом з ним, у цьому приміщенні.
Вартість складання нотаріальної заяви про підкорення виконанню зазвичай покриває орендар — нотаріальна плата залежить від тарифу конкретної контори, але зазвичай перебуває в межах кількох сотень злотих.
Заявка до податкової служби
Власник повинен подати заявку про укладення договору оказіонального найму начальнику податкової служби, компетентному за місцем проживання власника, у строк 14 днів від дня початку найму. Невиконання цього обов'язку призводить до того, що договір — попри виконання решти формальностей — втрачає статус оказіонального найму і трактується як звичайний найм, без спрощеної процедури виселення.
Хто може укласти договір оказіонального найму
Оказіональний найм можуть укладати виключно фізичні особи, що не ведуть господарської діяльності у сфері найму приміщень. Якщо наймодавець веде найм у межах зареєстрованої господарської діяльності, він не може скористатися цією формою договору — це стосується натомість осіб, які здають житло приватно, навіть якщо мають кілька квартир для оренди.
Процедура у разі несплати орендної плати або відмови залишити приміщення
Якщо орендар не виконує договір (наприклад, не сплачує орендну плату) і не залишає приміщення після його завершення, власник може:
- Вручити орендарю вимогу звільнити приміщення в письмовій формі з нотаріально засвідченим підписом.
- Після безрезультатного спливу строку, зазначеного у вимозі, звернутися до суду про надання виконавчого застереження нотаріальному акту, що містить заяву орендаря про підкорення виконанню.
- Після отримання виконавчого застереження направити справу безпосередньо до виконавця, оминувши тривалий процес про виселення.
Ця процедура значно швидша за стандартний судовий шлях, що стосується звичайного найму, хоча все ще вимагає дотримання визначених строків і формальностей.
Оказіональний найм і інституційний найм
Варто відрізняти оказіональний найм від інституційного найму — останній призначений для наймодавців, що ведуть господарську діяльність у сфері оренди нерухомості, і не вимагає вказівки замінного приміщення для орендаря, що робить його ще простішим у виконанні для професійних наймодавців.
Переваги і недоліки оказіонального найму для обох сторін
- Для власника — істотно скорочена і спрощена процедура повернення приміщення, більше відчуття правової безпеки.
- Для орендаря — додаткова формальність (потреба знайти особу чи приміщення, куди можна було б переїхати в разі виконання), а також нотаріальні витрати, але зазвичай натомість можливість домовитися про вигідніші умови оренди.
Перевірте пов'язані юридичні розрахунки: Калькулятор обов'язкової частки спадщини →
Часті запитання про оказіональний найм
Чим відрізняється оказіональний найм від звичайного найму?
Оказіональний найм дає власнику спрощену і швидшу процедуру повернення приміщення завдяки нотаріальній заяві орендаря про підкорення виконанню, оминаючи тривале судове провадження про виселення.
Чи потрібно подавати заявку про договір оказіонального найму до податкової служби?
Так, власник повинен подати заявку про договір начальнику компетентної податкової служби у строк 14 днів від початку найму. Відсутність заявки призводить до втрати статусу оказіонального найму.
Хто може укласти договір оказіонального найму?
Виключно фізичні особи, що не здають приміщення в межах зареєстрованої господарської діяльності. Підприємцям, які здають в найм професійно, варто розглянути договір інституційного найму.
Чи має заява орендаря бути складена у нотаріуса?
Так, заява про підкорення виконанню та зобов'язання звільнити приміщення має мати форму нотаріального акта — без цього договір не відповідає умовам оказіонального найму.
Хто покриває нотаріальні витрати при оказіональному наймі?
За звичаєм вартість складання нотаріальної заяви покриває орендар, хоча сторони можуть встановити інший розподіл витрат шляхом переговорів перед укладенням договору.
На який строк можна укласти договір оказіонального найму?
Договір оказіонального найму завжди укладається на визначений строк, максимум на період до 10 років.
Що відбувається, якщо замінне приміщення, вказане в договорі, перестає бути доступним?
Якщо вказане приміщення перестане бути доступним, орендар зобов'язаний вказати інше приміщення, у якому міг би проживати у разі виконання, під загрозою можливості розірвання договору наймодавцем.
Чи захищає оказіональний найм орендаря якимось чином?
Так, на практиці укладення такого договору все ще вимагає дотримання судової процедури надання виконавчого застереження та дотримання строків розірвання, що дає орендарю час на облаштування, хоч і коротший, ніж при звичайному наймі.
Чи скасовує весь договір найму відсутність заявки до податкової служби?
Ні, договір найму як такий залишається дійсним, але втрачає привілейований статус оказіонального найму і підпадає під загальні правила щодо звичайного найму, зокрема стандартну процедуру виселення.