Kalkulator dochodow pasywnych — najem, dywidendy, odsetki

Dochody pasywne to przychody generowane bez czynnego udzialu pracy — pieniadze "pracuja" za nas. Do najczestszych nalezy: najem nieruchomosci, dywidendy z akcji lub ETF, odsetki z lokat i obligacji, tantiemy autorskie oraz zyski ze stalych umow licencyjnych. Kalkulator obejmuje trzy najpopularniejsze zrodla: najem, dywidendy i odsetki.

Od 2023 roku jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego to ryczalt od przychodow ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 PLN przychodow z najmu rocznie, a od nadwyzki — 12,5%. Podatek liczony jest od przychodu brutto, bez odliczania kosztow (takich jak remont czy czynsz). Kalkulator pozwala wybrac obie stawki.

Podatek Belki to potoczna nazwa 19-procentowego podatku od dochodow kapitalowych (art. 30a ustawy o PIT). Obejmuje odsetki z lokat i obligacji oraz dywidendy z akcji i funduszy inwestycyjnych. Jest pobierany automatycznie przez bank lub dom maklerski i nie wymaga wykazywania w rocznym zeznaniu podatkowym (z wyjatkiem dochodow zagranicznych).

Na polskiej gieldzie (GPW) srednia stopa dywidendy wynosi okolo 3–6% dla spolek dywidendowych z WIG20 i mWIG40. Zagraniczne ETF dywidendowe (np. FTSE All World High Dividend) oferuja 3–4% rocznie. Agresywne strategie wysokodyrwidendowe moga dawac 6–10%, ale wiaza sie z wyzszym ryzykiem. Przyjmuje sie, ze bezpieczna i trwala stopa to 3,5–4,5%.

Zasada 4% (reguła FIRE) mowi, ze do zycia z portfela wystarczy 25-krotnosc rocznych wydatkow — wowczas mozna bezpiecznie wyplacac 4% rocznie przez 30+ lat. Przyklad: wydatki 5 000 PLN/mies. = 60 000 PLN/rok → potrzeba 1 500 000 PLN kapitalu. Kalkulator pozwala oszacowac, ile miesiecznie dostarcza dany kapital.

Przy ryczalcie od najmu prywatnego — nie. Ryczalt jest podatkiem zryczaltowanym, naliczanym odrebnie od podstawy PIT. Dochody z najmu opodatkowanego ryczaltem nie podlegaja skali podatkowej i nie wplywaja na progi 12%/32% ani na ulge podatkowa. To istotna roznica wobec dawnego rozliczenia na zasadach ogolnych.

Najem daje staly przychod pieniezny i mozliwosc wzrostu wartosci nieruchomosci, ale wymaga zarzadzania, niesie ryzyko pustostanow i jest niepodzielny. Dywidendy sa bardziej plynne, latwo dywersyfikowalne i nie wymagaja obslugi, ale podlegaja wahaniom rynkowym. Optymalna strategia czesto laczy oba podejscia: najem jako "kotwica" i akcje dywidendowe jako "kapital obrotowy".

Kalkulator pokazuje nominalne kwoty netto po podatkach — bez korekty inflacyjnej. Przy dlugim horyzoncie inwestycyjnym warto przyjmowac, ze realna stopa zwrotu = stopa nominalna minus inflacja. Przyklad: lokata 5%, inflacja 3% → realny zysk to 2% rocznie. Do szacowania wartosci realnej uzyj osobnego kalkulatora inflacji lub kalkulatora procentu skladanego.

Nie ma formalnego minimum — mozna zaczyc od kilkuset zlotych przez ETF dywidendowe notowane na GPW lub zagraniczne platformy brokerskie. Jednak przy malym kapitale prowizje i spread moga zniwelowac zyski. W praktyce warto miec co najmniej 5 000–10 000 PLN, by prowizje nie przekraczaly 1% wartosci transakcji. Systematyczne dolaczanie kapitalow przez DCA jest efektywna strategia.

Roczny przychod z najmu = suma wszystkich czynszu otrzymanych w danym roku kalendarzowym (zasada kasowa — liczy sie moment otrzymania, nie naleznosc). Od tej kwoty oblicza sie ryczalt: 8,5% od czesci do 100 000 PLN i 12,5% od nadwyzki. Zaliczki na podatek wnoszone sa miesiecznie lub kwartalnie do 20. dnia nastepnego miesiaca/kwartalnie.