Kalkulator dochodów pasywnych — najem, dywidendy, odsetki

Dochody pasywne to przychody generowane bez czynnego udziału pracy — pieniądze "pracują" za nas. Do najczęstszych należy: najem nieruchomości, dywidendy z akcji lub ETF, odsetki z lokat i obligacji, tantiemy autorskie oraz zyski ze stałych umów licencyjnych. Kalkulator obejmuje trzy najpopularniejsze źródła: najem, dywidendy i odsetki.

Od 2023 roku jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 PLN przychodów z najmu rocznie, a od nadwyżki — 12,5%. Podatek liczony jest od przychodu brutto, bez odliczania kosztów (takich jak remont czy czynsz). Kalkulator pozwala wybrać obie stawki.

Podatek Belki to potoczna nazwa 19-procentowego podatku od dochodów kapitałowych (art. 30a ustawy o PIT). Obejmuje odsetki z lokat i obligacji oraz dywidendy z akcji i funduszy inwestycyjnych. Jest pobierany automatycznie przez bank lub dom maklerski i nie wymaga wykazywania w rocznym zeznaniu podatkowym (z wyjątkiem dochodów zagranicznych).

Na polskiej giełdzie (GPW) średnia stopa dywidendy wynosi około 3–6% dla spółek dywidendowych z WIG20 i mWIG40. Zagraniczne ETF dywidendowe (np. FTSE All World High Dividend) oferują 3–4% rocznie. Agresywne strategie wysokodywidendowe mogą dawać 6–10%, ale wiążą się z wyższym ryzykiem. Przyjmuje się, że bezpieczna i trwała stopa to 3,5–4,5%.

Zasada 4% (reguła FIRE) mówi, że do życia z portfela wystarczy 25-krotność rocznych wydatków — wówczas można bezpiecznie wypłacać 4% rocznie przez 30+ lat. Przykład: wydatki 5 000 PLN/mies. = 60 000 PLN/rok → potrzeba 1 500 000 PLN kapitału. Kalkulator pozwala oszacować, ile miesięcznie dostarcza dany kapitał.

Przy ryczałcie od najmu prywatnego — nie. Ryczałt jest podatkiem zryczałtowanym, naliczanym odrębnie od podstawy PIT. Dochody z najmu opodatkowanego ryczałtem nie podlegają skali podatkowej i nie wpływają na progi 12%/32% ani na ulgę podatkową. To istotna różnica wobec dawnego rozliczenia na zasadach ogólnych.

Najem daje stały przychód pieniężny i możliwość wzrostu wartości nieruchomości, ale wymaga zarządzania, niesie ryzyko pustostanów i jest niepodzielny. Dywidendy są bardziej płynne, łatwo dywersyfikowalne i nie wymagają obsługi, ale podlegają wahaniom rynkowym. Optymalna strategia często łączy oba podejścia: najem jako "kotwica" i akcje dywidendowe jako "kapitał obrotowy".

Kalkulator pokazuje nominalne kwoty netto po podatkach — bez korekty inflacyjnej. Przy długim horyzoncie inwestycyjnym warto przyjmować, że realna stopa zwrotu = stopa nominalna minus inflacja. Przykład: lokata 5%, inflacja 3% → realny zysk to 2% rocznie. Do szacowania wartości realnej użyj osobnego kalkulatora inflacji lub kalkulatora procentu składanego.

Nie ma formalnego minimum — można zacząć od kilkuset złotych przez ETF dywidendowe notowane na GPW lub zagraniczne platformy brokerskie. Jednak przy małym kapitale prowizje i spread mogą zniwelować zyski. W praktyce warto mieć co najmniej 5 000–10 000 PLN, by prowizje nie przekraczały 1% wartości transakcji. Systematyczne dołączanie kapitałów przez DCA jest efektywną strategią.

Roczny przychód z najmu = suma wszystkich czynszu otrzymanych w danym roku kalendarzowym (zasada kasowa — liczy się moment otrzymania, nie należność). Od tej kwoty oblicza się ryczałt: 8,5% od części do 100 000 PLN i 12,5% od nadwyżki. Zaliczki na podatek wnoszone są miesięcznie lub kwartalnie do 20. dnia następnego miesiąca/kwartalnie.