Przejdź do treści
Liczbnik
Aktualne na rok 2026Metodologia →

Kalkulator ROI flipu nieruchomosci

Flipping nieruchomosci polega na zakupie nieruchomosci, jej odremontowaniu i sprzedazy z zyskiem. Kalkulator ROI flipu pozwala szybko ocenic oplacalnosc inwestycji: wylicza zysk brutto, stopę zwrotu (ROI), annualizowany ROI (jesli znasz czas holdingu) oraz marze na transakcji. Uwzglednia wszystkie glowne koszty: cene nabycia, remont, podatek PCC, oplaty notarialne i prowizje agenta.

Na tej stronie

Jak dziala kalkulator ROI flipu

Kalkulator oblicza kluczowe wskazniki rentownosci flipu: 1. Suma kosztow = Cena nabycia + Koszty remontu + Koszty podatkow i oplat 2. Zysk = Cena sprzedazy - Suma kosztow 3. ROI = (Zysk / Suma kosztow) × 100% 4. ROI roczny = ((1 + ROI/100)^(12/miesiace_holdingu) - 1) × 100% — tylko jesli holding > 0 5. Marza = (Zysk / Cena sprzedazy) × 100% Pole "Koszty podatkow i oplat" domyslnie wynosi 2,5% ceny nabycia, co przyblizone pokrywa PCC 2% + notariusz. Mozesz podac wlasna kwote.

Przyklad: mieszkanie za 350 000 zl, remont 80 000 zl, sprzedaz za 520 000 zl

Kupujesz mieszkanie za 350 000 zl z rynku wtornego. Koszty dodatkowe: PCC 2% = 7 000 zl, notariusz ok. 1 750 zl — razem ok. 8 750 zl. Remont: 80 000 zl. Suma kosztow = 438 750 zl. Cena sprzedazy = 520 000 zl. Zysk = 81 250 zl. ROI = 81 250 / 438 750 × 100 = 18,5%. Przy 6-miesiecu holdingu roczny ROI = ok. 39%. Marza = 81 250 / 520 000 × 100 = 15,6%.

Najczesciej zadawane pytania

Co to jest flipping nieruchomosci?

Flipping nieruchomosci polega na kupnie nieruchomosci wymagajacej remontu lub niedowartosciowanej, jej odremontowaniu i sprzedazy z zyskiem w mozliwie krotkim czasie. Cel to osiagniecie jak najwyzszego ROI przy minimalnym czasie zaangazowania kapitalu.

Jak obliczyc ROI z flipu nieruchomosci?

ROI (Return on Investment) = (Zysk / Suma kosztow) x 100%. Zysk to cena sprzedazy minus cena nabycia, koszty remontu i koszty dodatkowe (PCC, notariusz, prowizja, kredyt). Im krotszy czas trwania inwestycji, tym wyzszy roczny ROI.

Jakie sa glowne koszty przy flipie nieruchomosci?

Do kosztow flipa naleza: cena nabycia, koszty remontu i wykonczen, podatek PCC 2% (rynek wtorny), oplaty notarialne (ok. 0,5-1% + VAT), prowizja agenta (ok. 2,5-3% + VAT), koszty finansowania (odsetki), media i utrzymanie w czasie holdingu oraz podatek od zysku (PIT 19%).

Przecietny flip w Polsce trwa 3-9 miesiecy: 1-2 miesiace na zakup i formalnosci, 2-4 miesiace na remont, 1-3 miesiace na sprzedaz. Im krotszy czas, tym wyzszy annualizowany ROI. Najbardziej efektywne flipy zamykaja sie w 4-6 miesiacach.

Doswiadczeni fliperzy celuja w minimum 15-20% ROI na transakcji, co przy 6-miesięcznym holdingu daje ponad 30% rocznie. Poczatkujacy powinni nastawiac sie na min. 10% ROI jako bufor bezpieczenstwa. Uwzgledniaj zawsze podatek PIT od zysku (19%).

Tak. Jesli od nabycia do sprzedazy minely mniej niz 5 lat (liczone od konca roku podatkowego nabycia), zysk jest opodatkowany PIT 19%. Mozna od przychodu odliczyc udokumentowane koszty: cene nabycia, remont, notariusza, posrednika. Po 5 latach brak podatku.

PCC (Podatek od Czynnosci Cywilnoprawnych) wynosi 2% wartosci rynkowej nieruchomosci z rynku wtornego. Placi go kupujacy u notariusza. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) zamiast PCC placi sie VAT 8% lub 23%. PCC to istotna czesc kosztow flipu.

Klasyczna zasada "70%": cena zakupu powinna wynosic max. 70% wartosci po remoncie (ARV) minus koszty remontu. Przyklad: ARV = 500 000 zl, remont = 60 000 zl — max zakup = 500 000 x 0,7 - 60 000 = 290 000 zl. To daje odpowiedni margines bezpieczenstwa.

Lewar (kredyt) moze zwiekszyc zwrot z wlasnego kapitalu, ale zwieksza rowniez ryzyko i koszty. Odsetki od kredytu sa kosztem inwestycji i zmniejszaja zysk. Wiekszosc doswiadczonych fliperow finansuje zakupy gotowka lub pozyczkami prywatnymi dla szybkosci transakcji.

Nie. Wyniki maja charakter szacunkowy i informacyjny. Rzeczywiste koszty, zysk i ROI zalezy od lokalnego rynku, negocjacji cenowych, zakresu remontu i czasu sprzedazy. Skonsultuj sie z doradca nieruchomosci lub doradca podatkowym przed podjeciem decyzji inwestycyjnej.

Wyniki maja charakter orientacyjny i nie stanowia porady inwestycyjnej ani podatkowej. Inwestowanie w nieruchomosci wiaze sie z ryzykiem straty. Skonsultuj sie z doradca przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Powiązane kalkulatory

  • Kalkulator prowizji posrednika nieruchomosci

    Oblicz prowizje agenta nieruchomosci w Polsce. Podaj cene transakcji, procent prowizji i kto placi — kalkulator wyliczy kwoty netto, VAT 23%, brutto i podzial miedzy strony. Bezplatnie.

  • Kalkulator ROI (zwrotu z inwestycji)

    Oblicz zwrot z inwestycji (ROI). Wpisz koszt inwestycji i uzyskany zwrot – kalkulator poda ROI w procentach, zysk i roczny ROI (jeśli podasz okres).

Powiązane artykuły