Kalkulator ROI flipu nieruchomości

Flipping nieruchomości polega na kupnie nieruchomości wymagającej remontu lub niedowartościowanej, jej odremontowaniu i sprzedaży z zyskiem w możliwie krótkim czasie. Cel to osiągnięcie jak najwyższego ROI przy minimalnym czasie zaangażowania kapitału.

ROI (Return on Investment) = (Zysk / Suma kosztów) x 100%. Zysk to cena sprzedaży minus cena nabycia, koszty remontu i koszty dodatkowe (PCC, notariusz, prowizja, kredyt). Im krótszy czas trwania inwestycji, tym wyższy roczny ROI.

Do kosztów flipa należą: cena nabycia, koszty remontu i wykończeń, podatek PCC 2% (rynek wtórny), opłaty notarialne (ok. 0,5-1% + VAT), prowizja agenta (ok. 2,5-3% + VAT), koszty finansowania (odsetki), media i utrzymanie w czasie holdingu oraz podatek od zysku (PIT 19%).

Przeciętny flip w Polsce trwa 3-9 miesięcy: 1-2 miesiące na zakup i formalności, 2-4 miesiące na remont, 1-3 miesiące na sprzedaż. Im krótszy czas, tym wyższy annualizowany ROI. Najbardziej efektywne flipy zamykają się w 4-6 miesiącach.

Doświadczeni fliperzy celują w minimum 15-20% ROI na transakcji, co przy 6-miesięcznym holdingu daje ponad 30% rocznie. Początkujący powinni nastawiać się na min. 10% ROI jako bufor bezpieczeństwa. Uwzględniaj zawsze podatek PIT od zysku (19%).

Tak. Jeśli od nabycia do sprzedaży minęły mniej niż 5 lat (liczone od końca roku podatkowego nabycia), zysk jest opodatkowany PIT 19%. Można od przychodu odliczyć udokumentowane koszty: cenę nabycia, remont, notariusza, pośrednika. Po 5 latach brak podatku.

PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych) wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości z rynku wtórnego. Płaci go kupujący u notariusza. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) zamiast PCC płaci się VAT 8% lub 23%. PCC to istotna część kosztów flipu.

Klasyczna zasada "70%": cena zakupu powinna wynosić max. 70% wartości po remoncie (ARV) minus koszty remontu. Przykład: ARV = 500 000 zł, remont = 60 000 zł — max zakup = 500 000 x 0,7 - 60 000 = 290 000 zł. To daje odpowiedni margines bezpieczeństwa.

Lewar (kredyt) może zwiększyć zwrot z własnego kapitału, ale zwiększa również ryzyko i koszty. Odsetki od kredytu są kosztem inwestycji i zmniejszają zysk. Większość doświadczonych fliperów finansuje zakupy gotówka lub pożyczkami prywatnymi dla szybkości transakcji.

Nie. Wyniki mają charakter szacunkowy i informacyjny. Rzeczywiste koszty, zysk i ROI zależy od lokalnego rynku, negocjacji cenowych, zakresu remontu i czasu sprzedaży. Skonsultuj się z doradcą nieruchomości lub doradca podatkowym przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.