Амортизація нерухомості на оренду роками була одним із найефективніших інструментів зниження податку для орендодавців. Вона дозволяла відняти від доходу частину вартості квартири як витрату, попри те, що реально жодних витрат не було. «Польський лад» (Polski Ład) кардинально змінив ці правила, і у 2026 році діють нові, значно суворіші норми. Дізнайтеся, що реально можна відняти сьогодні.
Що таке амортизація нерухомості?
Амортизація — це бухгалтерський спосіб розподілу вартості основного засобу (наприклад, квартири) у часі. Замість одноразового відрахування всієї вартості нерухомості, власник щороку зараховував до витрат визначений відсоток її початкової вартості. Для житлових приміщень стандартна ставка становила 1,5% на рік, що при 40-річному періоді амортизації дозволяло систематично знижувати дохід до оподаткування.
Заборона амортизації житлових приміщень з 2023 року
Найважливіша зміна, введена «Польським ладом»: з 1 січня 2023 року не можна амортизувати житлові будинки та приміщення. Це стосується всіх власників, незалежно від того, коли вони придбали нерухомість. Це означає, що навіть квартири, куплені до набуття чинності цих правил, втратили право на зарахування амортизаційних відрахувань до витрат отримання доходу.
У 2026 році це правило залишається чинним. Податкова амортизація житлових приміщень повністю виключена для осіб, які розраховують оренду за загальними правилами в межах господарської діяльності.
Фіксований податок — переважна форма розрахунку приватної оренди
З 2023 року приватну оренду (поза господарською діяльністю) можна розраховувати виключно фіксованим податком (ryczałt ewidencjonowany). Ставки фіксованого податку становлять:
- 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік
- 12,5% від надлишку доходу понад 100 000 zł на рік
При фіксованому податку базою оподаткування є дохід (виручка), а не прибуток. Це означає, що ви не відраховуєте жодних витрат — ні амортизації, ні ремонтів, ні відсотків за кредитом. Для багатьох орендодавців це менш вигідно, ніж колишня модель з амортизацією.
Приклад: скільки втрачає орендодавець через заборону амортизації?
Розглянемо квартиру початковою вартістю 400 000 zł, яку здають за 3 000 zł на місяць (36 000 zł на рік).
- Колишня річна амортизація: 400 000 zł × 1,5% = 6 000 zł витрат на рік
- При податковій шкалі 12% зниження податку завдяки амортизації: 6 000 zł × 12% = 720 zł на рік
- При ставці 32%: 6 000 zł × 32% = 1 920 zł на рік
Нині при фіксованому податку 8,5% від 36 000 zł податок становить 3 060 zł на рік, без можливості зменшення на будь-які витрати. Різниця порівняно з колишньою моделлю з амортизацією може сягати від кількох сотень до кількох тисяч злотих на рік.
Чи є якісь винятки?
Амортизація й досі можлива для нежитлових приміщень і будівель (комерційних, офісних, складських), за умови, що вони використовуються в господарській діяльності. Ключовим є класифікація нерухомості за Класифікацією основних засобів — саме те, чи приміщення житлове, чи нежитлове, визначає право на відрахування.
Часті запитання
1. Чи можу я амортизувати квартиру, куплену у 2018 році? Ні. З 2023 року заборона стосується всіх житлових приміщень, незалежно від дати покупки.
2. Чи стосується амортизація гаража, який здається окремо? Гараж як нежитлове приміщення може підлягати амортизації, якщо він є окремим основним засобом у діяльності.
3. Яка ставка фіксованого податку з оренди у 2026? 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% від надлишку.
4. Чи можу я при фіксованому податку відняти вартість ремонту? Ні. Фіксований податок не дозволяє відраховувати жодних витрат.
5. Чи можу я обрати податкову шкалу замість фіксованого податку для приватної оренди? Ні, з 2023 року приватна оренда розраховується виключно фіксованим податком.
6. Чи дозволяє оренда в межах господарської діяльності амортизацію? Ні для житлових приміщень — заборона поширюється також на господарську діяльність.
7. А що з амортизацією інших основних засобів, окрім нерухомості? Обладнання та техніка можуть амортизуватися або зараховуватися як витрати, якщо ви розраховуєтеся в межах діяльності.
8. Фіксований податок сплачується від доходу брутто чи нетто? Від фактично отриманого доходу (орендна плата без експлуатаційних платежів, які несе орендар).
9. Чи включаю оплату за комунальні послуги в дохід? Якщо орендар платить їх безпосередньо або вони перевиставляються, зазвичай вони не є вашим доходом.
10. Коли платити фіксований податок з оренди? Щомісяця або щоквартально, до 20-го числа місяця, наступного за розрахунковим періодом.
Щоб розрахувати реальний податок з оренди та вигідність оренди у 2026 році, скористайтеся калькулятором податкової амортизації квартири на Liczbnik.pl, який покаже розрахунок за чинними правилами.