Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою порадою. Точний розмір нотаріальних зборів і податків визначає нотаріус на підставі чинних приписів і вартості угоди.
Купуючи квартиру, покупець повинен враховувати не лише ціну нерухомості, а й додаткові транзакційні витрати. Найбільшу частку зазвичай становлять нотаріальні збори, податок на цивільно-правові угоди (PCC, на вторинному ринку) та внесення до земельно-іпотечної книги. Разом вони можуть сягати кількох відсотків вартості квартири.
З чого складаються нотаріальні витрати
- Такса нотаріальна — винагорода нотаріуса за складання нотаріального акта, визначається на підставі розпорядження Міністра юстиції, залежить від вартості нерухомості (максимальна ставка, на практиці часто обговорювана).
- Податок на цивільно-правові угоди (PCC) — 2% ринкової вартості квартири, сплачується при купівлі на вторинному ринку (від приватної особи). При купівлі у забудовника замість PCC сплачується ПДВ, включений у ціну.
- Судовий збір за внесення до земельно-іпотечної книги — 200 злотих за внесення права власності, плюс 200 злотих, якщо купівля фінансується кредитом і потрібне внесення іпотеки.
- Виписки нотаріального акта — бл. 6–12 злотих нетто за сторінку, зазвичай потрібно 2–3 виписки (для покупця, продавця, банку).
- ПДВ на таксу нотаріальну — 23% додається до винагороди нотаріуса.
Числовий приклад
Припустимо купівлю квартири на вторинному ринку за 550 000 злотих, частково фінансовану іпотечним кредитом:
- Такса нотаріальна (максимальна ставка за розпорядженням): бл. 2010 злотих + 23% ПДВ = 2472 злотих
- PCC 2% від 550 000 злотих: 11 000 злотих
- Внесення права власності до земельно-іпотечної книги: 200 злотих
- Внесення іпотеки на користь банку: 200 злотих
- Виписки акта (3 примірники × бл. 8 сторінок × 9 злотих): бл. 216 злотих
Загальна вартість нотаріально-податкових формальностей: бл. 14 088 злотих, тобто близько 2,6% вартості угоди. Цю суму потрібно додати до власного внеску та витрат на переїзд, плануючи бюджет купівлі.
Купівля у забудовника — інші правила
При купівлі нерухомості у забудовника (первинний ринок) PCC не сплачується — ціна включає ПДВ (зазвичай 8% для квартир до 150 м², частина забудовників застосовує ставку 23% на площу понад ліміт). Нотаріальні витрати тоді стосуються переважно девелоперського договору та договору передачі власності, що може означати два окремі візити до нотаріуса та дві такси.
Хто оплачує нотаріальні витрати
За звичаєм нотаріальні витрати покриває сторона-покупець, хоча закон не нав'язує такий розподіл — сторони можуть домовитися інакше в договорі. Варто узгодити це перед підписанням попереднього договору, щоб уникнути непорозумінь при завершенні угоди.
Як знизити витрати
Такса нотаріальна, визначена у розпорядженні, — це максимальна ставка; нотаріуси можуть, і часто хочуть, домовлятися про нижчу винагороду, особливо при угодах вищої вартості. Варто порівняти пропозиції кількох нотаріальних контор перед вибором, оскільки різниця може сягати кількасот злотих.
Розрахуйте орієнтовний PCC і витрати на угоду: Калькулятор PCC на нерухомість →
Часті запитання про нотаріальні витрати при купівлі квартири
Скільки становить PCC при купівлі квартири?
Податок на цивільно-правові угоди становить 2% ринкової вартості нерухомості і стосується купівлі на вторинному ринку від приватної особи. При купівлі у забудовника PCC не виникає.
Хто стягує PCC — нотаріус чи податкова служба?
Нотаріус виконує функцію платника PCC — стягує податок при підписанні нотаріального акта і перераховує його до податкової служби, тому покупцю не потрібно подавати окрему декларацію.
Чи можна обговорити таксу нотаріальну?
Так, ставки, визначені у розпорядженні, — це максимальні розміри винагороди нотаріуса. На практиці, особливо при дорожчій нерухомості, можна домовитися про нижчу таксу.
Скільки коштує внесення до земельно-іпотечної книги?
Стандартне внесення права власності — це судовий збір у розмірі 200 злотих. Якщо купівля фінансується кредитом, додаткові 200 злотих коштує внесення іпотеки на користь банку.
Чи нотаріальні витрати різняться між містами?
Ставка такси нотаріальної визначається розпорядженням і єдина по всій країні, однак на практиці контори у великих містах рідше пропонують великі знижки, ніж контори у менших населених пунктах, де конкуренція буває більшою.
Чи при купівлі ділянки нотаріальні витрати інші?
Правила аналогічні — такса нотаріальна залежить від вартості угоди, а PCC 2% стосується купівлі ділянки у приватної особи на вторинному ринку.
Чи можна уникнути PCC при купівлі квартири?
Звільнення від PCC стосується, зокрема, першої купівлі квартири особами до 45 років, які раніше не мали іншої житлової нерухомості — за умови виконання законних критеріїв.
Чи нотаріальні витрати охоплюють також акт дарування чи спадщини?
Так, кожна дія, що вимагає нотаріального акта (дарування, поділ спадщини, скасування спільної власності), пов'язана з окремою таксою нотаріальною, хоча ставки та податкові звільнення можуть відрізнятися.
Чи винагорода нотаріуса включає перевірку правового стану нерухомості?
Так, нотаріус у межах своїх обов'язків перевіряє зміст земельно-іпотечної книги та правовий стан нерухомості перед складанням акта, що входить у таксу нотаріальну.
Як підготуватися фінансово до нотаріальних витрат?
Варто зарезервувати додаткові 2–3% вартості нерухомості понад ціну купівлі та власний внесок, щоб покрити податок, таксу нотаріальну, судові збори та виписки акта.