Стаття має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Перед підписанням договору najem okazjonalny проконсультуйтеся щодо його змісту з юристом або нотаріусом.
Власники квартир для оренди дедалі частіше обирають najem okazjonalny замість звичайного договору оренди. Причина проста — ця форма значно полегшує повернення квартири від недобросовісного орендаря. Однак це рішення підходить не всім, оскільки пов'язане з додатковими формальностями та витратами.
Що таке najem okazjonalny
Najem okazjonalny — це особливий вид договору оренди житлового приміщення, врегульований законом про захист прав орендарів. Укласти його може виключно фізична особа, яка не веде господарської діяльності у сфері оренди нерухомості. Ключовий елемент — додаток у формі заяви орендаря про підпорядкування виконанню, оформленої у вигляді нотаріального акта, в якій орендар зобов'язується звільнити приміщення у визначений термін після закінчення оренди.
Чим відрізняється від звичайної оренди
- Форма договору — najem okazjonalny обов'язково укладається письмово під загрозою недійсності, тоді як звичайна оренда може бути усною.
- Нотаріальна заява орендаря — вимагається виключно при najem okazjonalny; вартість зазвичай 100–300 злотих (нотаріальний збір за нотаріальні дії невизначеної вартості + ПДВ).
- Вказання запасного приміщення — орендар повинен вказати адресу, за якою зможе проживати після закінчення оренди, і додати згоду власника цього приміщення.
- Повідомлення до податкової служби — власник зобов'язаний повідомити про укладення договору najem okazjonalny начальнику податкової служби протягом 14 днів від початку оренди. Відсутність повідомлення означає втрату прав, що випливають із цієї форми оренди.
- Швидше виселення — у разі спору орендодавцю не потрібно вести тривале судове провадження про виселення; достатньо надати виконавче застереження на нотаріальний акт і звернутися до виконавця.
- Тривалість — najem okazjonalny укладається максимум на 10 років, звичайна оренда може бути безстроковою.
Числовий приклад — витрати на запуск najem okazjonalny
Припустимо, ви здаєте квартиру за 2800 злотих на місяць. Одноразові витрати, пов'язані з najem okazjonalny, можуть виглядати так:
- Нотаріальний збір за заяву орендаря: бл. 200 злотих + 23% ПДВ = 246 злотих
- Виписки нотаріального акта (2 примірники): бл. 12 злотих/сторінка × 4 сторінки = 48 злотих
- Час на підготовку договору та візит до нотаріуса: 1–2 години
Загальна вартість формальностей зазвичай становить 250–350 злотих одноразово — найчастіше її покриває орендар, хоча сторони можуть домовитися інакше. Натомість орендодавець отримує реальний інструмент на випадок, якщо орендар перестане платити оренду або відмовиться звільнити приміщення.
Коли достатньо звичайної оренди
При короткостроковій оренді родичам чи знайомим, де довіра висока, додаткові формальності najem okazjonalny бувають зайвими. Звичайний договір оренди, бажано письмовий із точним описом стану квартири та розміру застави, у більшості випадків цілком достатній.
Ризики та обмеження najem okazjonalny
Najem okazjonalny не захищає від усіх проблем. Якщо орендар пошкодить квартиру або матиме заборгованість за комунальні послуги, режим швидкого виселення не допоможе повернути гроші — фінансові вимоги потрібно стягувати окремо. Крім того, зміна адреси запасного приміщення орендарем протягом дії договору без оновлення документів може призвести до анулювання забезпечення.
Перевірте вигідність оренди та порівняйте витрати: Калькулятор витрат на продаж нерухомості →
Часті запитання про najem okazjonalny
Чи потрібно повідомляти податкову службу про najem okazjonalny?
Так, орендодавець має 14 днів від дня початку оренди, щоб повідомити про договір начальнику податкової служби за місцем проживання власника. Без повідомлення договір не користується спрощеною процедурою виселення.
Хто оплачує нотаріальну заяву орендаря?
Закон цього не уточнює — на практиці найчастіше платить орендар, оскільки саме він подає заяву, але сторони можуть визначити інший розподіл витрат у договорі.
Чи можуть фірми укладати najem okazjonalny?
Ні. Najem okazjonalny може укласти виключно фізична особа, яка не веде господарської діяльності у сфері оренди приміщень. Фірми та орендодавці, що ведуть діяльність з оренди, користуються іншими рішеннями, наприклад інституційною орендою.
Що відбувається, якщо запасне приміщення перестане існувати?
Орендар зобов'язаний протягом 21 дня вказати нове приміщення, куди міг би переїхати, разом із новою згодою власника. Інакше орендодавець може розірвати договір.
Чи можна достроково розірвати договір najem okazjonalny?
Так, якщо це передбачено договором або настануть законні підстави, наприклад заборгованість з оренди понад три повні періоди оплати після попереднього письмового попередження.
Чи najem okazjonalny вимагає прописки орендаря?
Ні, укладення договору najem okazjonalny не породжує в орендаря права на постійну прописку, що додатково полегшує власнику повернення квартири.
Як довго може тривати договір najem okazjonalny?
Максимум 10 років. Після закінчення цього строку сторони можуть укласти новий договір на тих самих умовах, включно з новою нотаріальною заявою.
Чи захищає najem okazjonalny від несплати оренди?
Опосередковано — полегшує швидке повернення приміщення, але не звільняє від необхідності стягувати заборгованість у судовому чи виконавчому порядку.
Чи потрібно оновлювати нотаріальний акт при продовженні договору?
Якщо сторони підписують додаток, що продовжує той самий договір, заява зазвичай зберігає чинність. При укладенні цілком нового договору найчастіше вимагається нова нотаріальна заява.
Чи najem okazjonalny дорожчий за звичайну оренду?
Він генерує одноразову нотаріальну витрату у розмірі 250–350 злотих, але натомість значно знижує ризик багаторічного судового спору про виселення, який буває значно дорожчим.