Здавання квартири нерідко розглядають як інвестицію, але про її вигідність вирішує не сама орендна плата, а дохідність від оренди після врахування всіх витрат. Перш ніж купити квартиру під здавання чи почати здавати наявну, варто порахувати реальну дохідність, а не лише надходження від орендної плати.
Валовий дохід та чистий дохід від оренди
Валовий дохід — це річна сума орендної плати, яку платить орендар. Чистий дохід — це валовий дохід, зменшений на витрати, які несе власник:
- податок на дохід від оренди,
- страхування квартири,
- витрати на ремонти та обслуговування,
- періоди простою (коли квартира стоїть порожня між орендарями),
- адміністративний внесок і сталі збори, якщо їх не покриває орендар,
- можливе облаштування та оновлення приміщення.
Формула дохідності
Найпростіша міра — це річна дохідність:
дохідність = (річний чистий дохід від оренди / ціна купівлі квартири) × 100%
Щоб оцінка була достовірною, до ціни купівлі варто додати трансакційні витрати (податок, нотаріус) та вкладення у підготовку квартири до здавання.
Приклад на цифрах
Ви купуєте квартиру за 400 000 zł і здаєте її за 2 500 zł на місяць:
- Валовий річний дохід: 2 500 × 12 = 30 000 zł
- Річні витрати (податок, страхування, ремонти, місяць простою): припустимо 8 000 zł
- Чистий річний дохід: 30 000 − 8 000 = 22 000 zł
- Дохідність: 22 000 / 400 000 × 100% = 5,5% річних
Цю дохідність варто порівняти з альтернативами, наприклад зі ставкою безпечних депозитів чи облігацій, враховуючи, що нерухомість несе також ризик і вимагає залучення зусиль.
Що знижує реальну дохідність
- Простої — кожен місяць без орендаря означає відсутність доходу за далі зростаючих сталих витрат.
- Непередбачені ремонти — поломки техніки, ремонти після орендаря.
- Податок — дохід від приватної оренди оподатковується за фіксованою ставкою.
- Кредит — якщо квартиру ви купуєте в кредит, платежі суттєво змінюють реальний грошовий потік.
Оренда в кредит — додатковий ризик
Якщо ви фінансуєте купівлю кредитом, орендна плата має покривати не лише поточні витрати, але й платіж. Зростання ставки може спричинити, що платіж перевищить орендну плату, а інвестиція почне генерувати від'ємний грошовий потік. Тому при оренді в кредит залишайте буфер і рахуйте сценарій вищих платежів.
Підсумок
Про вигідність оренди вирішує дохідність, порахована від чистого доходу та повної вартості купівлі, а не сама орендна плата. Реалістично враховуйте простої, податок і ремонти, а при купівлі в кредит — також ризик процентної ставки. Наведені цифри є орієнтовними і не є інвестиційною порадою.
Скористайтеся нашими калькуляторами на liczbnik.pl, щоб оцінити платіж за кредитом на квартиру під здавання і порівняти його з планованою орендною платою.