Флиппінг нерухомості — купівля квартири з метою ремонту і продажу з прибутком — набирає популярності в Польщі. Однак перш ніж братися за першу угоду, потрібно детально вивчити правила оподаткування. Помилки в цьому питанні можуть коштувати десятки тисяч злотих.
Коли заробіток від флиппінгу — це PIT?
Якщо ви продаєте квартиру як фізична особа і не робите цього в рамках підприємницької діяльності, застосовується ст. 10 п. 1 пп. 8 закону про PIT. Ключове правило:
- Продаж до закінчення 5 років з кінця року придбання = обов'язок сплатити 19% PIT з доходу.
- Продаж після 5 років = звільнення від PIT (податок не виникає).
Приклад: ви купили квартиру у серпні 2022 року. П'ятирічний термін спливає наприкінці 2027 року. Продаж у 2026 році пов'язаний зі сплатою PIT; продаж з 1 січня 2028 року — без податку.
Як розрахувати дохід для оподаткування?
Дохід = виручка від продажу мінус витрати на отримання доходу. До витрат зараховуються:
- Ціна купівлі нерухомості (разом з нотаріальним тарифом, PCC)
- Задокументовані витрати на ремонт (рахунки-фактури VAT)
- Комісія рієлтора
- Витрати на кредит, взятий на купівлю (відсотки — лише частина, що припадає на період до продажу)
Приклад: купівля 350 000 zł + ремонт 60 000 zł + витрати 10 000 zł = загальні витрати 420 000 zł. Продаж за 520 000 zł. Дохід = 100 000 zł. Податок = 19% × 100 000 = 19 000 zł.
Житлова пільга — як уникнути податку?
Ви можете скористатися житловою пільгою і не платити PIT, якщо протягом 3 років з дня продажу спрямуєте отриману виручку на власні житлові потреби:
- Купівлю іншої квартири чи будинку для власних потреб
- Будівництво чи ремонт власного приміщення
- Погашення іпотечного кредиту, взятого до продажу
Важливо: пільга стосується виручки, а не доходу. Якщо ви спрямували всю суму від продажу на житлові цілі, податок PIT становить нуль.
Коли флиппер повинен зареєструвати діяльність і платити VAT?
Якщо ви продаєте квартири регулярно, багаторазово і в організованій спосіб, податкова служба може визнати це підприємницькою діяльністю. Наслідки:
- Виручка розраховується як дохід від діяльності (ставка 12%, 19% або ryczałt)
- Обов'язок реєстрації платником VAT після перевищення 200 000 zł обороту на рік
- Можливість відрахувати повні витрати на ремонт як витрати фірми
Межа між одноразовим продажем і діяльністю нечітка — визначальними є кількість угод, регулярність, масштаб і мета дій.
Податок на цивільно-правові угоди (PCC) при купівлі
Купуючи квартиру на вторинному ринку, ви платите PCC у розмірі 2% вартості нерухомості. Це важлива витрата при розрахунку рентабельності флиппінгу. При купівлі у забудовника (первинний ринок) замість PCC ви платите VAT, включений у ціну.
Калькулятор прибутку від флиппінгу — Liczbnik
Наш калькулятор флиппінгу нерухомості дозволяє розрахувати чистий прибуток з урахуванням витрат на купівлю, ремонт, податок PIT і комісії. Перевірте, чи вигідна ваша інвестиція.
Розрахуйте прибуток від флиппінгу: Калькулятор флиппінгу квартир 2026 →