Увага: Ця стаття має інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію. Правила купівлі нерухомості можуть змінюватися — перевіряйте актуальні вимоги у нотаріуса або юриста.
Придбання власного житла в Польщі — реальна мета для багатьох українців, які вже кілька років живуть і працюють у країні. Однак для громадян країн, що не входять до Європейського Союзу, існують певні правові обмеження. Розберімося, що саме потрібно знати у 2026 році. Скористайтесь також Калькулятором витрат на купівлю квартири, щоб оцінити всі витрати заздалегідь.
Дозвіл MSWiA — коли він потрібен
За загальним правилом, громадяни країн поза ЄС та ЄЕП для купівлі нерухомості в Польщі потребують дозволу Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, MSWiA). Дозвіл видається протягом 2–3 місяців. Щоб отримати його, потрібно довести зв'язок із Польщею: наявність сім'ї, довготривале проживання, ведення бізнесу.
Без дозволу угода купівлі-продажу нерухомості є недійсною за польським законом.
Хто звільнений від дозволу
Важлива новина для українців з тимczasowa ochrona (тимчасовий захист): особи, яким надано статус тимчасового захисту на підставі Директиви ЄС 2001/55/EC та польського закону про допомогу громадянам України, можуть бути звільнені від обов'язку отримання дозволу MSWiA при купівлі квартири для власного проживання. Уточнюйте цей момент у нотаріуса перед укладанням угоди, оскільки практика застосування закону може відрізнятися.
Також від дозволу звільнені:
- Особи з постійним посвідкою побиту (karta stałego pobytu).
- Подружжя польського громадянина (за певних умов).
- Власники бізнесу в Польщі (за певних умов і типів нерухомості).
Іпотека для нерезидентів у 2026 році
Отримати іпотечний кредит (kredyt hipoteczny) у Польщі як нерезидент складніше, ніж польському громадянину, але можливо. Основні вимоги польських банків:
- Стабільне джерело доходу в Польщі (трудовий договір безстрокового типу або умова на визначений термін не менше 12–24 місяців залишку).
- Кредитна історія в Польщі (BIK — Biuro Informacji Kredytowej).
- Початковий внесок від 20% вартості нерухомості (іноді від 30% для нерезидентів).
- PESEL і легальне перебування в Польщі.
Процентні ставки за іпотекою у 2026 році залежать від ставки WIBOR та маржі банку. Перед подачею заявки варто порівняти пропозиції кількох банків або звернутися до незалежного кредитного брокера (doradca kredytowy).
PCC — податок на цивільно-правові дії
При купівлі квартири на вторинному ринку покупець сплачує PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) у розмірі 2% від ринкової вартості нерухомості. Наприклад, при купівлі квартири за 500 000 зл PCC складатиме 10 000 зл. Податок сплачується через нотаріуса одночасно з підписанням акту купівлі-продажу.
При купівлі квартири від забудовника (ринок первинної нерухомості) PCC зазвичай не стягується, натомість сплачується ПДВ 8% (VAT), включений у ціну.
Нотаріальні та інші витрати
Купівля нерухомості в Польщі неможлива без нотаріального акту (akt notarialny). Нотаріальні витрати залежать від вартості нерухомості і регулюються законом (такса нотаріальна). Додатково сплачуються:
- Внесок до суду за внесення запису у земельно-іпотечну книгу (wpis do księgi wieczystej) — 200 зл.
- Витрати на оцінку нерухомості (operat szacunkowy) при іпотеці — 500–1500 зл.
- Страхування нерухомості (ubezpieczenie) — вимога банку при іпотеці.
Часті запитання
Чи може українець купити квартиру в Польщі без дозволу MSWiA?
Особи з тимчасовим захистом (tymczasowa ochrona) або постійним посвідкою побиту можуть бути звільнені від дозволу при купівлі квартири для особистого проживання. Однак точне застосування закону слід уточнювати у нотаріуса перед угодою.
Скільки коштує дозвіл MSWiA і як довго його отримувати?
Державне мито за подачу заявки на дозвіл MSWiA становить 1570 зл. Термін розгляду — до 2 місяців, але на практиці може бути більше. У разі відмови є право на оскарження.
Який мінімальний початковий внесок для іпотеки в Польщі?
Для польських громадян мінімальний внесок становить зазвичай 10–20%. Для нерезидентів більшість банків вимагають від 20% до 30% від вартості нерухомості. Деякі банки можуть вимагати і більше.
Чи потрібен PESEL для купівлі квартири?
Так, для підписання нотаріального акту і для сплати PCC потрібен PESEL або NIP. Крім того, PESEL необхідний для отримання іпотечного кредиту у польському банку.
Що таке księga wieczysta і як її перевірити?
Księga wieczysta — це земельно-іпотечна книга, де записані всі права власності та обтяження на нерухомість (іпотеки, сервітути тощо). Перевірити її можна безкоштовно онлайн на сайті Ministerstwa Sprawiedliwości. Завжди перевіряйте книгу перед підписанням попереднього договору.
Чи можна купити квартиру в Польщі за кошти з України?
Формально так, але переказ великих сум з України до Польщі може потребувати документального підтвердження джерела коштів відповідно до польського закону про протидію відмиванню грошей (AML). Банки і нотаріуси зобов'язані перевіряти це.
Що таке umowa przedwstępna і чи вона обов'язкова?
Umowa przedwstępna — попередній договір купівлі-продажу. Він не є обов'язковим, але на практиці укладається майже завжди, щоб зафіксувати умови угоди і задаток (zadatek) або аванс (zaliczka). Підписуйте його тільки після перевірки книги wieczystej.
Скільки всього становлять транзакційні витрати при купівлі квартири?
Орієнтовно: PCC 2% (вторинний ринок), нотаріальні витрати 0,5–1% від вартості, внесок до суду 200 зл, оцінка 500–1500 зл. Разом транзакційні витрати становлять приблизно 3–4% від ціни нерухомості.
Чи можна оформити квартиру в Польщі на дитину?
Оформлення нерухомості на неповнолітнього можливе, але потребує дозволу суду (sąd rodzinny) і не позбавляє від вимоги щодо дозволу MSWiA, якщо дитина не є польським громадянином. Порадьтесь з нотаріусом.
Чи є ризик купити квартиру із заборгованістю попереднього власника?
Так, тому завжди перевіряйте księgę wieczystą на наявність іпотек і обтяжень. Також запросіть у продавця довідку про відсутність заборгованості зі спільноти мешканців (wspólnota mieszkaniowa) і управителя будинку.