Купівля квартири під оренду — популярна форма інвестування в Польщі. Але перш ніж підписати договір оренди, ключове питання: яку орендну плату повинен платити орендар, щоб ви виходили щонайменше в нуль? Багато інвесторів не враховують усі витрати — і через кілька місяців виявляють, що оренда приносить збитки замість прибутку. Ця стаття показує, як покроково розрахувати мінімальну орендну плату, що покриває всі витрати.
Складові витрат на квартиру під оренду
Мінімальна орендна плата — це така, що покриває загалом:
- Платіж за іпотечний кредит (якщо квартира в кредиті)
- Адміністративний внесок до кооперативу/спільноти
- Податок з оренди
- Ремонтний фонд / амортизація
- Страхування нерухомості
- Можливі періоди простою (без орендаря)
Крок 1: Платіж за іпотечний кредит
Це зазвичай найбільша витрата. При квартирі вартістю 600 000 злотих з внеском 20% (120 000 злотих), кредит становить 480 000 злотих:
- Строк: 25 років (300 місяців)
- Ставка: 7,5%
- Рівний місячний платіж: 3 547 злотих
Крок 2: Адміністративний внесок
Плата до кооперативу чи спільноти власників покриває витрати на управління будинком, ремонтний фонд, частину платежів за комунальні послуги в спільних приміщеннях. Для типової квартири 50–60 м² у багатоповерхівці становить:
- Квартира в будинку 90-х років: 700–1 000 злотих/місяць (з опаленням, холодною водою, вивозом сміття)
- Новобудова (девелопер): 600–900 злотих/місяць
- Кам'яниця після ремонту: 500–800 злотих/місяць
У нашому прикладі приймемо адміністративний внесок 800 злотих/місяць (орендар зазвичай покриває його окремо, але варто перевірити правила в договорі).
Крок 3: Податок з оренди
Орендодавець може обліковувати оренду двома способами:
Ryczałt (фіксований податок від доходів)
Ставка 8,5% від доходів (орендної плати) до 100 000 злотих на рік, 12,5% понад цю суму. Це найпопулярніша і найпростіша форма для дрібних інвесторів. Податок нараховується з усієї орендної плати, без можливості відрахування витрат (платіж за кредит, ремонти).
Податкова шкала (PIT)
12% або 32% від доходу (орендна плата мінус витрати, включно з амортизацією). Вигідна при високих витратах або можливості застосування амортизації.
Крок 4: Ремонтний фонд та амортизація
Квартира під оренду потребує регулярних вкладень: оновлення після кожного орендаря, ремонти, заміна обладнання. Рекомендовані резерви:
- 0,5–1% вартості квартири на рік на ремонтний фонд
- При квартирі за 600 000 злотих: 3 000–6 000 злотих/рік = 250–500 злотих/місяць
Крок 5: Страхування нерухомості
Страхування від пожежі, затоплення, цивільної відповідальності: 50–120 злотих/місяць при вартості квартири 600 000 злотих.
Крок 6: Простої без орендаря
Статистично квартира не здається в оренду приблизно 4–8% часу на рік (зміна орендаря, ремонт між договорами). Слід зарезервувати буфер:
- 6% простою = приблизно 0,5 місяця на рік
- Еквівалент: додаємо 5% до потрібної орендної плати як буфер ризику
Повний розрахунок: мінімальна орендна плата при квартирі за 600 000 злотих
| Платіж за іпотечний кредит | 3 547 злотих |
| Ремонтний фонд | 350 злотих |
| Страхування нерухомості | 80 злотих |
| Разом власні витрати орендодавця | 3 977 злотих |
Адміністративний внесок (800 злотих) припускаємо, що платить орендар окремо — не включаємо його до розрахунку орендної плати.
Тепер додаємо податок. При ryczałt 8,5%:
Орендна плата брутто (x) − 8,5% податку = 3 977 злотих
x × (1 − 0,085) = 3 977
x = 3 977 / 0,915 = 4 347 злотих/місяць
Додаємо буфер простою 5%:
4 347 × 1,05 = 4 564 злотих/місяць
Мінімальна орендна плата: приблизно 4 550–4 600 злотих нетто (плата за саму квартиру, без комунальних послуг і адміністративного внеску)
Чи вигідна оренда за такою ціною?
При мінімальному порозі 4 550 злотих на місяць, а ринкова орендна плата для квартири 50 м² у Кракові чи великому місті становить 3 500–5 000 злотих — оренда перебуває на межі рентабельності за поточних процентних ставок і цін на нерухомість.
Реальна брутто-дохідність від оренди в Польщі у 2026 році становить 4–6% на рік (річна орендна плата / вартість нерухомості). При ставці кредиту 7,5% оренда, профінансована кредитом, дає негативний грошовий потік — ви інвестуєте, розраховуючи головним чином на зростання вартості нерухомості.
Коли оренда вигідна без кредиту?
При купівлі за готівку (без платежу за кредит) місячні витрати падають до приблизно 500–700 злотих (ремонтний фонд + страхування). При орендній платі 3 500 злотих і податку ryczałt 8,5% чистий прибуток становить приблизно 2 500–2 700 злотих/місяць = дохідність приблизно 5–5,5% нетто. Це привабливий рівень порівняно з депозитами.
Як Liczbnik допомагає розрахувати поріг рентабельності оренди
Калькулятор прибутковості оренди на Liczbnik дозволяє ввести ціну купівлі, суму кредиту, ставку, адміністративний внесок і ставку податку — і одразу побачите мінімальну орендну плату та дохідність інвестиції при різних сценаріях.
Підсумок
Мінімальна орендна плата — це сума: платіж за кредит + власні витрати + податок + буфер простою. При квартирі за 600 000 злотих з кредитом 480 000 злотих (7,5%, 25 років) мінімальний «вихід у нуль» вимагає орендної плати приблизно 4 550–4 600 злотих на місяць. Завжди рахуйте повні витрати — не лише платіж за кредит — і враховуйте ризик простою. Оренда з іпотечним кредитом у 2026 році в багатьох випадках є інвестицією, розрахованою на зростання вартості нерухомості, а не на поточний грошовий потік.
Найчастіші запитання
Чи орендар платить адміністративний внесок?
Це залежить від договору. Поширена практика: орендар платить орендну плату власнику (за саму квартиру) плюс адміністративний внесок безпосередньо кооперативу або як складову загальної плати. Завжди чітко описуйте це в договорі оренди.
Як розрахувати податок ryczałt з оренди?
Ставка 8,5% від усього доходу (орендної плати) до 100 000 злотих на рік. Приклад: орендна плата 4 000 злотих/місяць = 48 000 злотих/рік × 8,5% = 4 080 злотих податку на рік = 340 злотих/місяць.
Що таке брутто-дохідність від оренди?
Це річна орендна плата, поділена на вартість нерухомості, виражена у відсотках. Приклад: орендна плата 4 000 злотих/місяць = 48 000 злотих/рік, квартира вартістю 600 000 злотих → брутто-дохідність = 48 000 / 600 000 = 8%. Це брутто-показник — після відрахування витрат і податку дохідність нетто буде нижчою.
Коли вигідно здавати в оренду квартиру з кредитом?
При поточних процентних ставках (7–8%) оренда квартири, купленої в кредит, зазвичай генерує негативний або нульовий грошовий потік. Вигідно за умови зростання вартості нерухомості на 3–5% на рік або коли ставка кредиту нижча (наприклад, при кредиті з 2019–2021 років зі ставкою нижче 4%).