Короткострокова оренда через платформи на кшталт Airbnb, Booking чи Nocowanie стала популярним джерелом доходу для тисяч поляків. Однак вільний заробіток на здачі власної квартири чи будинку пов'язаний з податковими обов'язками, ігнорування яких може призвести до серйозних наслідків з боку податкової служби.
Приватна оренда чи підприємницька діяльність?
Це ключове питання, від якого залежить вибір форми оподаткування. Фіскальна служба дедалі частіше піддає сумніву кваліфікацію оренди кількох об'єктів нерухомості як приватної оренди.
- Приватна оренда: стосується осіб, які здають 1–2 об'єкти, без організованої діяльності, без додаткових послуг (прибирання, обслуговування заселення). Може оподатковуватися ryczałt 8,5%/12,5% або за податковою шкалою.
- Підприємницька діяльність: коли оренда ведеться в організований, безперервний і прибутковий спосіб — особливо при оренді кількох об'єктів нерухомості або наданні додаткових послуг. Вимагає реєстрації JDG і вибору форми оподаткування (шкала, лінійний 19%, ryczałt).
Межа буває розмитою — податкові органи оцінюють кожен випадок індивідуально.
Ryczałt 8,5% від доходів з оренди
Найпопулярніша форма для приватної оренди — це ryczałt від обліковуваних доходів. Ставки у 2026 році:
- 8,5% від доходів до 100 000 zł на рік
- 12,5% від надлишку понад 100 000 zł
Ryczałt сплачується з доходу (платежів гостей) — без відрахування витрат. Плюс — простота: не потрібно вести облік витрат.
Приклад: дохід з Airbnb 60 000 zł на рік → податок = 60 000 × 8,5% = 5 100 zł.
Податкова шкала (12%/32%) — коли вигідна?
При податковій шкалі можна відрахувати витрати на отримання доходу: амортизацію нерухомості, адміністративні платежі, ремонти, комунальні послуги, комісії платформи (Airbnb стягує приблизно 3% з господаря). Якщо витрати високі відносно доходу, шкала може бути вигіднішою за ryczałt.
Увага: з 2023 року скасовано амортизацію житлових будівель для приватної оренди — це суттєве обмеження при розрахунку на загальних засадах.
VAT і короткострокова оренда
Короткострокова оренда (готельні доби) — це готельна послуга, оподаткована VAT 8% — на відміну від довгострокової оренди (звільненої від VAT). Якщо оборот перевищить 200 000 zł на рік, реєстрація платником VAT обов'язкова.
При обороті нижче порогу можна користуватися суб'єктним звільненням — але лише якщо оренда не кваліфікується податковим органом як готельна послуга.
Внесок на охорону здоров'я при короткостроковій оренді
При приватній оренді (поза діяльністю) відсутній обов'язок сплати внесків ZUS і на охорону здоров'я. При підприємницькій діяльності — повні внески ZUS, як і при будь-якій JDG.
Терміни і обов'язки
- Вибір ryczałt для нових доходів: до 20-го дня місяця, наступного за отриманням першого доходу з оренди.
- Авансові платежі з ryczałt-податку: до 20-го дня місяця після закінчення кварталу (або щомісяця — на вибір).
- Річна декларація PIT-28 (ryczałt): до 30 квітня наступного року.
Калькулятор податку з оренди — Liczbnik
Наш калькулятор податку з приватної оренди розраховує належний ryczałt і порівнює його з податком за податковою шкалою — достатньо вказати річний дохід і орієнтовні витрати.
Розрахуйте податок з оренди: Калькулятор податку з оренди 2026 →