Оренда квартири вважається однією з безпечніших форм інвестування в Польщі — але чи справді вона прибуткова? Відповідь залежить від конкретних цифр. Інвестори використовують два ключові показники: ROI (Return on Investment) і cap rate (ставка капіталізації). Нижче пояснюємо, як їх розрахувати і скільки ви реально заробите після відрахування всіх витрат.
Формула ROI оренди
ROI (повернення інвестицій) — це процентний прибуток від вкладеного капіталу в річному вимірі:
- ROI = (Річний чистий дохід / Вартість нерухомості) × 100%
Де: річний чистий дохід = (орендна плата × 12) – річні витрати.
Ставка cap rate
Cap rate (ставка капіталізації) — це спрощена версія ROI — використовує чистий операційний дохід (NOI) без врахування фінансування:
- Cap rate = NOI / Ринкова вартість нерухомості × 100%
- NOI = дохід від оренди – операційні витрати (без кредитних платежів)
У Польщі для квартир у великих містах cap rate коливається від 3,5% до 6% — вищий результат означає кращу рентабельність відносно ціни купівлі.
Приклад: квартира за 400 000 злотих у Лодзі
Вхідні дані:
- Вартість нерухомості: 400 000 злотих
- Місячна орендна плата: 2 500 злотих
- Річний дохід брутто: 2 500 × 12 = 30 000 злотих
Річні витрати:
- Внески до кооперативу / спільноти (адміністративна плата): 500 злотих/міс. × 12 = 6 000 злотих
- Резерв на ремонти і виправлення (1,5% вартості): 6 000 злотих
- Ставковий податок 8,5%: 30 000 × 8,5% = 2 550 злотих
- Страхування квартири: 600 злотих
- Простій (порожня квартира ~1 місяць): 2 500 злотих
- Сума витрат: ~17 650 злотих
Чистий дохід: 30 000 – 17 650 = 12 350 злотих
- ROI = 12 350 / 400 000 × 100% = 3,09%
Це скромний результат — але він враховує реальну ставку простою, ремонти і податок. Для порівняння: банківський депозит у 2026 році дає близько 4–5% на рік. Оренда стає вигіднішою, коли нерухомість зростає у вартості.
Витрати на утримання — що враховувати?
- Ремонтний резерв: 1–2% вартості нерухомості на рік. Старе будівництво вимагає частіших ремонтів.
- Управління орендою: якщо користуєтеся керуючою компанією — це 8–12% місячної орендної плати.
- Податок на нерухомість: для житлових приміщень — символічний (кілька сотень злотих на рік).
- Простій: реально рахуючи 1–2 місяці кожні 2–3 роки, тобто близько 4–8% річних доходів.
Ставковий податок з оренди — 8,5% і 12,5%
Власники, що здають квартири в оренду приватно, можуть обрати ставковий податок з облікованих доходів:
- 8,5% — з доходів до 100 000 злотих на рік.
- 12,5% — з надлишку понад 100 000 злотих.
Податок нараховується від доходу (орендної плати), а не прибутку — без можливості відрахування витрат. Тому особливо для нових квартир (мінімальні ремонтні вкладення) ставковий податок вигідний.
Коли оренда вигідна?
Оренда вигідна, коли:
- Cap rate перевищує вартість кредиту (у 2026 р. WIBOR 3M + маржа = близько 7–8%) — складно без значного власного внеску.
- Інвестиція фінансується готівкою і ви очікуєте зростання вартості нерухомості на 3–5% на рік (історичне середнє для великих міст).
- Ви здаєте посуточно (короткострокова оренда) — дохід вищий, але й витрати на обслуговування значно вищі.
Розрахуйте прибутковість оренди: Калькулятор ROI нерухомості 2026 →
Перевірте податок з оренди: Калькулятор ставкового податку з оренди →