Стаття має інформаційний характер і не є інвестиційною чи податковою порадою. Ринок нерухомості та податкове законодавство змінюються — перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з фахівцем.
Оренда квартири вважається однією з найпопулярніших форм інвестування в Польщі. Але чи справді вона вигідна? У 2026 році, при зростаючих витратах на утримання нерухомості та податкових змінах, відповідь не така очевидна, як кілька років тому. Покажемо вам, як самостійно розрахувати реальну рентабельність інвестиції.
Gross yield проти net yield — два різні числа
Валова прибутковість (gross yield) — найпростіший показник: річний дохід від оренди, поділений на вартість нерухомості, помножений на 100. Приклад: квартира вартістю 600 000 злотих, здана в оренду за 3 000 злотих/міс., дає 36 000 злотих на рік, тобто gross yield = 6%.
Однак чиста прибутковість (net yield) враховує всі витрати й податки. Саме вона показує реальний прибуток. Багато інвесторів роблять помилку, ігноруючи експлуатаційні витрати, і в результаті отримують результат значно нижчий, ніж очікували.
Які витрати враховувати в розрахунку?
При розрахунку net yield від доходу слід відняти:
- Адміністративну плату і медіа (якщо покриває власник): 400–800 злотих/міс. залежно від міста
- Податок на нерухомість: кілька сотень злотих на рік
- Страхування квартири: 300–600 злотих на рік
- Амортизацію та ремонти: приймають 1–2% вартості нерухомості на рік
- Комісію посередника (при зміні орендарів): одноразово 1–2 місячні орендні платежі
- Періоди простою: реально 1–2 місяці на рік без орендаря
- Податок з доходів від оренди
Податок з оренди у 2026 році
З 2023 року приватна оренда (поза межами діяльності) оподатковується виключно ryczałt 8,5% від доходу (до 100 000 злотих на рік) або 12,5% понад цей поріг. Немає можливості розрахуватися за загальними правилами чи відрахувати витрати на отримання доходу при приватній оренді.
У випадку оренди в рамках економічної діяльності можна застосувати лінійний податок 19% або шкалу з можливістю відрахування витрат і амортизації (амортизацію житлових приміщень, однак, обмежили у 2023 році).
Приклад: Дохід 3 000 злотих/міс. × 12 = 36 000 злотих на рік. Податок ryczałt 8,5% = 3 060 злотих. Залишається 32 940 злотих до інших витрат.
Реальний ROI — приклад для Варшави та меншого міста
Порівняймо два сценарії для квартири 50 м², купленої за готівку:
- Варшава, Мокотув: ціна 700 000 злотих, оренда 4 000 злотих/міс. Gross yield: 6,9%. Після витрат і податку net yield: приблизно 4,2–4,8%.
- Лодзь, центр: ціна 320 000 злотих, оренда 1 800 злотих/міс. Gross yield: 6,75%. Після витрат і податку net yield: приблизно 4,5–5,1%.
Результат подібний, але в менших містах ризик простою вищий, а зростання вартості нерухомості історично нижче. Варшава пропонує кращу ліквідність і сильніший попит орендарів.
Коли оренда не вигідна?
Оренда стає невигідною, коли:
- Net yield падає нижче 3% (альтернатива: банківські депозити чи казначейські облігації дають 4–5% без ризику)
- Ви купуєте квартиру в кредит при високому WIBOR — відсотки можуть поглинути весь дохід від оренди
- Нерухомість потребує дорогого ремонту перед здачею в оренду
- Приміщення важко здати через локацію чи стан
Як покращити рентабельність оренди?
Існує кілька перевірених способів підвищення ROI:
- Короткострокова оренда (Airbnb): може дати у 2–3 рази вищий дохід, але пов'язана з набагато більшим обсягом роботи і вищими витратами
- Здача кімнат: вищий сумарний дохід, ніж оренда всієї квартири одному орендарю
- Вибір локації поблизу вишів чи офісів: стабільний попит і нижча плинність
- Переговори щодо ціни купівлі: кожні 10% нижче на старті дають помітно вищий ROI
Скористайтеся калькулятором рентабельності оренди Liczbnik, щоб ввести свої дані та перевірити точний net yield для обраної нерухомості.