Коли ви подаєте заявку на іпотечний кредит, банк запитає вас про вибір системи погашення: рівні чи спадні платежі. Багато людей обирають рівні платежі, бо вони зручніші — але чи це завжди найкраще рішення? Відповідь залежить від вашої фінансової ситуації та ставлення до ризику.
Рівні (ануїтетні) платежі — як вони працюють?
При рівних платежах кожен платіж має однаковий розмір протягом усього періоду кредитування (за умови фіксованої ставки). Спочатку більшу частину платежу становлять відсотки, оскільки залишок кредиту ще високий. З часом пропорція змінюється: дедалі більше йде на погашення капіталу, менше на відсотки. Однак сума обох складових залишається сталою.
Спадні (капітальні) платежі — як вони працюють?
При спадних платежах капітальна частина кожного платежу стала протягом усього періоду погашення. Оскільки залишок кредиту зменшується швидше, відсотки з кожним місяцем нижчі — і тому весь платіж зменшується. Перші платежі вищі, ніж при рівних платежах, останні — помітно нижчі.
Порівняння: кредит 300 000 злотих, 7%, 20 років
- Рівні платежі:
- Щомісячний платіж: 2 326 злотих (сталий протягом 20 років)
- Загальна сума виплат: 2 326 × 240 = 558 240 злотих
- Загальні відсотки: 558 240 − 300 000 = 258 240 злотих
- Спадні платежі:
- Перший платіж: капітал 1 250 злотих + відсотки 1 750 злотих = 3 000 злотих
- Платіж у середині періоду (120-й місяць): капітал 1 250 злотих + відсотки приблизно 875 злотих = 2 125 злотих
- Останній платіж: капітал 1 250 злотих + відсотки приблизно 7 злотих = 1 257 злотих
- Загальні відсотки: приблизно 210 000 злотих
Різниця в загальних відсотках: приблизно 48 000 злотих на користь спадних платежів. Це майже два річні заробітки при медіанній зарплаті в Польщі.
Коли обирати спадні платежі?
- У вас вищі доходи і ви можете дозволити собі вищі платежі на початку періоду погашення.
- Вам важлива мінімальна загальна вартість кредиту.
- Ви плануєте дострокове погашення — спадні платежі швидше погашають капітал, тому дострокові погашення ще ефективніші.
- Ви хочете, щоб платіж зменшувався з часом, наприклад, якщо очікуєте зниження доходів після виходу на пенсію.
Коли обирати рівні платежі?
- Вам потрібна бюджетна передбачуваність — сталий платіж полегшує планування витрат.
- Ваша кредитоспроможність обмежена — спадні платежі мають вищий перший платіж, тому банк може вимагати вищих доходів.
- Ви віддаєте перевагу меншому навантаженню на початку — наприклад, купуєте квартиру й одночасно платите за оренду.
Зміна системи погашення під час дії кредиту
Частина банків дозволяє змінити рівні платежі на спадні під час дії договору, однак це зазвичай пов'язано з додатковою угодою та платою. Варто перевірити ці умови в договорі перед підписанням.
Порахуйте онлайн: Калькулятор іпотечного кредиту →