Купівля квартири у забудовника — для більшості поляків найбільша інвестиція в житті. Договір із забудовником — укладений до передачі приміщення в експлуатацію — зобов'язує обидві сторони і визначає умови угоди. Помилки чи упущення в його змісті можуть коштувати десятки тисяч злотих.
Що таке договір з забудовником?
Договір з забудовником — це угода, укладена у формі нотаріального акта, згідно з якою забудовник зобов'язується побудувати приміщення і передати право власності на нього покупцю після виконання покупцем грошового зобов'язання. Регулюється законом від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку (так званий новий закон про забудовників).
Обов'язкові елементи договору з забудовником
Закон про забудовників уточнює, яка інформація повинна міститися в договорі:
- Визначення сторін — дані забудовника і покупця
- Точний опис нерухомості — адреса, номер ділянки, корисна площа
- Ціна придбання приміщення та графік платежів
- Термін передачі права власності
- Інформація про Забудовницький гарантійний фонд (DFG) та довірчий рахунок
- Спосіб виміру корисної площі (стандарт PN-ISO 9836)
- Стандарт оздоблення приміщення (додаток до договору)
- Правила та термін технічної приймання
- Договірні штрафи для обох сторін за порушення терміну
Забудовницький гарантійний фонд — новий захист покупців
З 2022 року діє Забудовницький гарантійний фонд (DFG), яким керує Страховий гарантійний фонд. Забудовник зобов'язаний сплачувати внески до DFG (0,1% або 0,2% вартості платежів покупця). У разі банкрутства забудовника або невиконання зобов'язання DFG повертає покупцю сплачені кошти.
Перевірте в договорі:
- Чи веде забудовник закритий довірчий рахунок (кошти виплачуються після запису права власності) чи відкритий (транші за етапами будівництва)?
- Який розмір внеску, що сплачується до DFG?
Пункти, яких слід уникати
- Відсутність договірного штрафу для забудовника за затримку — договір повинен передбачати штрафи для обох сторін симетрично.
- Право на односторонню зміну ціни забудовником (наприклад, у зв'язку зі зростанням вартості будівництва) без можливості відмови покупцем.
- Широка толерантність площі — стандарт — це ±2% площі; уникайте договорів із толерантністю 5% або без обмежень.
- Відсутність точного графіка етапів — договір повинен вказувати конкретні дати, а не лише квартали.
- Перенесення на покупця витрат нотаріального акта резерваційного договору — суперечить положенням з 2022 року.
Технічна приймання — ваші права
При технічній приймальні ви маєте право на присутність будівельного експерта чи інспектора. Виявлені дефекти потрібно внести до протоколу приймання. Забудовник має 30 днів на усунення суттєвих дефектів з дати їх заявлення; несуттєві дефекти — у погоджений термін. При суттєвому дефекті нерухомості ви можете відмовитися від приймання.
Перед підписанням — контрольний список
- Перевірте забудовника в KRS та Реєстрі боржників
- Перевірте дозвіл на будівництво та місцевий план забудови
- Проаналізуйте інформаційний проспект (обов'язковий додаток до договору)
- Проконсультуйте зміст договору з юристом, що спеціалізується на нерухомості
- Перевірте номер довірчого рахунку і тип рахунку
Розрахуйте загальну вартість купівлі квартири: Калькулятор витрат на купівлю нерухомості 2026 →