Стаття має інформаційний характер і не є фінансовою чи юридичною порадою. Умови кредитування різняться між банками та змінюються з часом. Перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з кредитним радником або безпосередньо в банку.
Купівля квартири — для більшості поляків найбільша інвестиція в житті. Але перш ніж банк надасть іпотечний кредит, потрібно внести wkład własny (власний внесок) — частину вартості нерухомості, яку покупець покриває власними коштами. У 2026 році мінімальні вимоги регулює Rekomendacja S Komісії фінансового нагляду (KNF), але деталі пропозицій різняться між банками. Скільки заощаджень потрібно мати? Чи справді достатньо 10%? І звідки взяти гроші, якщо їх бракує?
Скільки становить мінімальний wkład własny у 2026 році?
Згідно з чинною Rekomendacją S KNF, мінімальний власний внесок для іпотечного кредиту становить 20% вартості нерухомості. Однак більшість банків допускають внесок 10% — за умови, що позичальник оформить страхування низького власного внеску (UNWW) або інше забезпечення, наприклад блокування коштів на рахунку.
На практиці власний внесок 10% широко доступний у польських банках, але пов'язаний з додатковими витратами, які варто ретельно порахувати перед прийняттям рішення.
Що таке LTV і як банки рахують власний внесок?
LTV (Loan-to-Value) — показник, що виражає співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості. Якщо квартира коштує 500 000 злотих, а ви берете кредит на 450 000 злотих, LTV становить 90% — це означає, що ваш власний внесок становить 10%.
Банки застосовують вищі процентні ставки (маржі) при внеску нижче 20%, оскільки кредитний ризик вищий. Типові пороги у 2026 році:
- LTV до 80% (внесок 20%+): найнижча маржа, без UNWW, найкраща пропозиція.
- LTV 81–90% (внесок 10–19%): потрібне UNWW або підвищена маржа на 0,1–0,3 в.п.
- LTV понад 90%: більшість банків не надають кредит або встановлюють дуже жорсткі умови.
Страхування низького власного внеску — скільки коштує?
UNWW — це витрата, яку несе позичальник в обмін на можливість взяти кредит із внеском нижче 20%. На практиці банки застосовують різні механізми:
- Одноразовий внесок: сплачується наперед, зазвичай 2,5–3,5% суми «недостатнього» внеску. При кредиті 450 000 злотих і внеску 10% (бракує 50 000 злотих до порогу 20%), одноразовий внесок становить приблизно 1 250–1 750 злотих.
- Підвищена маржа: банк збільшує маржу кредиту на 0,1–0,3 в.п. до моменту, поки LTV не впаде нижче 80%. При кредиті 450 000 злотих на 30 років і ставці 7,5%, кожні 0,1 в.п. маржі — це приблизно 430–450 злотих на рік.
На перший погляд UNWW — не велика витрата, але вона накопичується протягом років, поки залишок кредиту не впаде до 80% вартості нерухомості.
Приклад розрахунку: внесок 10% проти 20%
Розглянемо купівлю квартири за 500 000 злотих у кредит на 25 років при ставці 7,5%:
Варіант А: внесок 10% (50 000 злотих)
- Сума кредиту: 450 000 злотих
- Місячний платіж: приблизно 3 318 злотих
- Вартість UNWW (підвищена маржа +0,2 в.п. протягом 7 років): приблизно 6 300 злотих загалом
- Власні кошти, потрібні одразу: 50 000 злотих (внесок) + транзакційні витрати (~15 000 злотих)
Варіант B: внесок 20% (100 000 злотих)
- Сума кредиту: 400 000 злотих
- Місячний платіж: приблизно 2 949 злотих
- Без витрат на UNWW
- Потрібні власні кошти: 100 000 злотих + транзакційні витрати (~15 000 злотих)
Різниця у платежі: 369 злотих на місяць. За 25 років економія на платежах становить приблизно 110 700 злотих — але вимагає накопичення на 50 000 злотих більше внеску. Це означає, що «вигідно» почекати й відкласти більше, якщо ви можете дозволити собі приблизно 5–6 років заощаджень заради вищого внеску.
Програми підтримки для покупців житла
Pierwsze Mieszkanie / Bezpieczny Kredyt 2% — статус у 2026
Програма Bezpieczny Kredyt 2%, запущена у 2023 році, припинила прийом заявок. Триває робота над новою редакцією програми підтримки для покупців першого житла — деталі на законодавчому етапі станом на середину 2026 року. Варто стежити за повідомленнями Міністерства розвитку та технологій.
Mieszkanie dla Młodych і KSZIP
Житловий рахунок у рамках Konta Systematycznego Indywidualnego Zapisu (KSZIP) дозволяє відкладати на власний внесок з державною премією. Внески до 24 000 злотих на рік, премія в розмірі рівня інфляції або зростання цін на житло. Це довгостроковий інструмент — оптимальний для тих, хто планує купівлю через 3–5 років.
Звідки взяти власний внесок? Перевірені способи
- Систематичне заощадження: відкладання 2 000–3 000 злотих на місяць протягом 4–5 років дозволяє накопичити 96 000–180 000 злотих. Варто тримати кошти на депозиті чи ощадному рахунку з конкурентною ставкою.
- Дарування від родини: кошти, отримані від батьків чи дідусів/бабусь, звільнені від податку на дарування (до неоподатковуваної суми для I податкової групи: 36 120 злотих на одного дарувальника). Варто пам'ятати про офіційне повідомлення про дарування до податкової служби (US).
- Продаж активів: ліквідація біржових інвестицій, викуп часток у фондах, продаж автомобіля чи іншого майна.
- Попередній продаж наявної квартири: частина власників фінансує внесок під нову купівлю коштами від продажу наявної нерухомості.
- Житловий рахунок (KSZIP): як згадано вище — з державною премією для терплячих заощаджувачів.
Транзакційні витрати — про них багато хто забуває
До власного внеску потрібно додати витрати, пов'язані із самою угодою купівлі, які банк не фінансує:
- Податок PCC (2% ринкової ціни на вторинному ринку) або ПДВ (при новобудові)
- Нотаріальна такса: 0,3–1% вартості нерухомості (макс. 10 000 злотих + ПДВ)
- Внесення до земельної книги (KW): 200 злотих + внесення іпотеки: 200 злотих
- Комісія агентства нерухомості: 1,5–3% з кожної сторони
- Оцінка нерухомості: 500–1 000 злотих
Загалом транзакційні витрати становлять зазвичай 3–6% вартості нерухомості — при квартирі за 500 000 злотих це 15 000–30 000 злотих, які потрібно мати готівкою незалежно від власного внеску.
Як Liczbnik допомагає розрахувати власний внесок
Калькулятор іпотечного кредиту на Liczbnik дозволяє порівняти варіанти з різним власним внеском: побачите різницю в платежі, загальній вартості кредиту та орієнтовну вартість UNWW. Достатньо ввести вартість нерухомості, запланований внесок і процентну ставку.
Підсумок
Мінімальний власний внесок — це 10% вартості нерухомості — але оптимальний рівень 20%. Нижчий внесок можливий, але пов'язаний з вищим платежем і додатковими витратами на страхування. При плануванні купівлі квартири завжди рахуйте разом: власний внесок + транзакційні витрати + резервний буфер. Скористайтеся калькулятором Liczbnik, щоб побачити конкретні цифри для вашої ситуації.
Найчастіші запитання
Чи можна отримати іпотечний кредит без власного внеску?
У стандартній банківській пропозиції — ні, мінімальний внесок становить 10%. Єдиним винятком була програма гарантій BGK (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), що дозволяла кредит без власного внеску з державною гарантією до 20% вартості нерухомості. У 2026 році програма доступна в обмеженому обсязі — перевірте актуальну пропозицію банків-учасників.
Чи може дарування від батьків бути власним внеском?
Так. Банки приймають кошти, отримані від дарування, як власний внесок, за умови документального підтвердження переказом і договором дарування. Варто заздалегідь уточнити вимоги конкретного банку.
Скільки часу займає накопичення власного внеску?
При відкладанні 2 500 злотих на місяць і меті 100 000 злотих (20% квартири за 500 000 злотих) потрібно приблизно 40 місяців (3,3 роки). Депозит чи ощадний рахунок скорочують цей термін на кілька місяців завдяки нарахованим відсоткам.
Що таке UNWW і чи можна його уникнути?
UNWW (страхування низького власного внеску) — це додаткове забезпечення для банку при кредиті з внеском нижче 20%. Його можна уникнути, внісши власний внесок у розмірі щонайменше 20% вартості нерухомості або скориставшись гарантією BGK (якщо ви відповідаєте умовам програми).