Рефінансування іпотечного кредиту полягає в отриманні нового кредиту в іншому банку з метою погашення наявного зобов'язання на кращих умовах. Найчастіша причина — нижча маржа або вигідніша ставка, але рефінансування буває також способом змінити платіж, термін погашення чи валюту. Рішення, однак, вимагає підрахунку витрат на всю операцію.
Коли варто розглянути рефінансування
- Нижча маржа на ринку, ніж у вашому чинному договорі.
- Покращення кредитоспроможності з часу оформлення кредиту.
- Зниження показника LTV — після погашення частини капіталу чи зростання вартості нерухомості банк може запропонувати кращі умови.
- Бажання змінити ставку зі змінної на фіксовану або навпаки.
- Потреба змінити платіж через подовження чи скорочення терміну.
Витрати на рефінансування
Рефінансування не безкоштовне. Треба врахувати:
- комісію нового банку за надання кредиту,
- витрати на оцінку нерухомості,
- нотаріальні та судові збори за зміну запису іпотеки,
- податок за встановлення нової іпотеки,
- можливі страховки, що вимагає новий банк.
Рефінансування вигідне лише тоді, коли заощадження на відсотках перевищить суму цих витрат у розумний час.
Приклад: чи покриває заощадження витрати
У вас кредит 300 000 zł з маржею 2,5%. Новий банк пропонує маржу 1,8%, тобто на 0,7 процентного пункту менше:
- Зниження ставки на 0,7% від 300 000 zł — це приблизно 2 100 zł менше відсотків у перший рік (з часом менше, бо капітал зменшується).
- Витрати на рефінансування (комісія, оцінка, збори) ви оцінюєте на 4 000 zł.
- Операція окупиться приблизно за два роки, а потім ви почнете реально заощаджувати.
Якщо ви плануєте погашати кредит значно довше, ніж період окупності витрат, рефінансування має сенс.
Про що пам'ятати
Перевірте, чи в чинному договорі не діє комісія за дострокове погашення і чи не втрачаєте ви вигоди, пов'язані з нинішнім банком (наприклад, нижчу маржу за користування рахунком). Увесь процес рефінансування триває зазвичай кілька тижнів і вимагає повторної оцінки кредитоспроможності, подібно до першого кредиту.
Підсумок
Рефінансування іпотечного кредиту здатне принести реальні заощадження, коли різниця у ставці достатньо велика, а витрати на операцію окупаються в розумний час. Завжди рахуйте сукупну вартість, а не лише новий платіж. Наведені цифри є прикладовими і не є фінансовою порадою.
Порівняйте в кредитному калькуляторі на liczbnik.pl чинний і новий платіж, щоб оцінити, чи рефінансування вигідне.