Рефінансування іпотечного кредиту — це перенесення наявного кредиту в інший банк, що пропонує вигідніші умови — нижчу процентну ставку, нижчу маржу чи кращі додаткові умови. Для позичальника, який погашає іпотеку протягом 20-30 років, навіть невелике зниження маржі може означати економію в кілька десятків тисяч злотих. Однак ключовим є ретельний розрахунок витрат на перенесення.
У чому полягає рефінансування?
Рефінансування — це отримання нового кредиту в іншому банку, яким ви повністю погашаєте попередній кредит. Відтепер ви виплачуєте нове зобов'язання, зазвичай на кращих умовах. Не варто плутати це з консолідацією (об'єднанням кількох кредитів в один) — рефінансування зазвичай стосується одного іпотечного кредиту і має на меті зниження його вартості.
Коли рефінансування вигідне?
Рефінансування варто розглянути, коли:
- ваша поточна маржа виразно вища за пропоновану зараз на ринку,
- покращилася ваша кредитоспроможність та кредитна історія, що дає доступ до кращих пропозицій,
- зросла вартість нерухомості, покращуючи показник LTV (співвідношення кредиту до вартості забезпечення),
- до кінця кредиту залишилося достатньо часу, щоб економія перевищила витрати на перенесення.
Які витрати на рефінансування?
Перенесення кредиту пов'язане з платежами, які треба врахувати в розрахунку:
- комісія за надання нового кредиту (іноді 0%),
- вартість оцінки нерухомості,
- нотаріальні та судові збори за встановлення нової іпотеки та виключення старої,
- податок на цивільно-правові угоди (PCC) від встановлення іпотеки,
- можлива комісія за дострокове погашення у старому банку (зазвичай лише в перші роки кредиту).
Приклад: скільки можна заощадити?
Кредит з залишковим сальдо 300 000 зл, до погашення 20 років. Поточна процентна ставка 7,5% (платіж прибл. 2417 зл). Новий банк пропонує 6,8% (платіж прибл. 2290 зл).
- Економія на платежі: прибл. 127 зл на місяць,
- за 20 років: 127 зл × 240 = прибл. 30 480 зл,
- витрати на перенесення (оцінка, нотаріус, PCC, судові збори): припустимо прибл. 3000 зл,
- термін окупності витрат: 3000 зл / 127 зл = прибл. 24 місяці.
Оскільки витрати окупаються за 2 роки, а економія триває 20 років, рефінансування вигідне.
Як розрахувати реальну вигоду?
Найважливіше правило: порівнюйте загальну вартість кредиту (RRSO і суму всіх платежів плюс збори), а не тільки платіж. Щоб швидко оцінити нову вартість після рефінансування, скористайтеся калькулятором повної вартості кредиту на Liczbnik.pl і порівняйте результат для старих і нових умов.
Часті запитання (FAQ)
1. Чи можу я рефінансувати кредит у тому самому банку? Так — це так звана перереговори умов; банк може знизити маржу без формального перенесення.
2. Скільки триває процес рефінансування? Зазвичай від кількох тижнів до приблизно двох місяців, подібно до нового кредиту.
3. Чи потрібна мені нова оцінка нерухомості? Так, новий банк вимагає актуальної оцінки забезпечення.
4. Чи рефінансування знижує кредитоспроможність? Сама заява генерує запит у BIK, але після погашення старого кредиту зобов'язання не подвоюється.
5. Чи заплачу комісію за дострокове погашення старого кредиту? Лише якщо це передбачено договором, зазвичай у перші роки кредиту.
6. Чи можу я рефінансувати валютний кредит? Можна перевалютувати і рефінансувати, але умови бувають складнішими і потребують індивідуального аналізу.
7. Що таке LTV і чому це важливо? LTV — це співвідношення кредиту до вартості нерухомості — нижчий LTV означає кращі умови.
8. Чи рефінансування завжди вигідне? Ні — якщо витрати на перенесення високі, а до кінця кредиту залишилося мало часу, економія може не покрити витрат.
9. Чи можу я заодно подовжити термін кредиту? Так, але подовження знижує платіж коштом вищих загальних відсотків.
10. Чи впливає рефінансування на страхування? Часто треба перенести або придбати нові поліси відповідно до вимог нового банку.