Одне з перших питань, яке ставить собі людина, що думає про іпотечний кредит: скільки грошей банк здатний мені позичити? Відповідь залежить від вашої кредитоспроможності — показника, який кожен банк розраховує самостійно за власними моделями, але за схожими правилами.
Що таке кредитоспроможність?
Кредитоспроможність — це оцінка банку, чи зможете ви регулярно погашати платежі без загрози для власного бюджету. Банк перевіряє, чи залишається у вас достатньо коштів на життя після відрахування кредитного платежу та інших постійних зобов'язань. Чим вищі доходи і чим менше зобов'язань, тим вища кредитоспроможність.
Показник DTI — серце оцінки кредитоспроможності
DTI (Debt-to-Income) — це співвідношення суми щомісячних кредитних платежів до щомісячних чистих доходів. Польська Комісія з фінансового нагляду рекомендує банкам, щоб загальні платежі не перевищували:
- 40% чистого доходу для осіб, які заробляють нижче середньої зарплати.
- 50% чистого доходу для осіб з вищими доходами.
Приклад: чистий дохід 7 000 злотих. Максимальний сумарний платіж за всіма кредитами: приблизно 2 800–3 500 злотих. Якщо у вас уже є платіж 500 злотих за автомобіль, на іпотечний кредит залишається приблизно 2 300–3 000 злотих на місяць.
Стрес-тест — буфер безпеки банку
Рекомендація KNF зобов'язує банки застосовувати відсотковий буфер: банк рахує кредитоспроможність не за поточною ставкою, а за ставкою, вищою на 5 відсоткових пунктів. Якщо сьогодні ставка становить 7%, банк перевіряє, чи витримаєте ви платіж при 12%. Це правило захищає позичальників від неплатоспроможності у разі зростання ставок.
Що впливає на кредитоспроможність?
- Тип трудового договору: безстроковий трудовий договір (UoP) розглядається найкраще. Строкові договори, договори підряду та B2B можуть знижувати кредитоспроможність або вимагати довшої історії зайнятості (зазвичай 12–24 місяці).
- Історія в BIK: Бюро кредитної інформації зберігає історію ваших зобов'язань. Затримки в оплаті, стягнення боргів або занадто багато кредитних запитів за короткий час знижують скоринг BIK і кредитоспроможність.
- Інші зобов'язання: кредитні картки (навіть невикористовувані), ліміти на рахунку, споживчі кредити — все це враховується в DTI, навіть якщо ви їх зараз не погашаєте.
- Кількість осіб у домогосподарстві: банк враховує витрати на утримання кожного члена сім'ї, знижуючи оцінені вільні кошти.
- Вік і термін кредитування: банки охочіше надають кредити, що погашаються до 70–75 років, що обмежує максимальний термін для старших позичальників.
Як підвищити кредитоспроможність?
- Погасіть наявні кредити та закрийте невикористовувані кредитні картки — це безпосередньо знизить DTI.
- Подовжте термін кредитування — з 20 до 25 років платіж зменшується, а кредитоспроможність зростає (за рахунок вищих відсотків).
- Накопичте вищий власний внесок — менша сума кредиту = нижчий платіж = краща кредитоспроможність.
- Візьміть співпозичальника — доходи партнера чи батьків збільшують доходну базу, що підвищує кредитоспроможність.
- Дбайте про BIK — регулярно погашайте поточні зобов'язання вчасно, не подавайте багато кредитних заявок за короткий час.
Приклад: скільки кредиту я отримаю при доході 7 000 злотих нетто?
- Максимальний платіж (40% DTI): приблизно 2 800 злотих
- Стрес-тест: банк рахує платіж за ставкою 12% → при платежі 2 800 злотих і ставці 12% максимальний кредит становить приблизно 240 000 злотих на 25 років.
- При поточній ставці 7% і платежі 2 800 злотих: кредит приблизно 395 000–400 000 злотих на 25 років.
Порахуйте онлайн: Калькулятор кредитоспроможності →